Face à la crise du logement, la transformation de bureaux en logement est un levier porteur1. À Lyon, Icade Promotion expérimente la réhabilitation et la conversion de la tour Lafayette, un immeuble de grande hauteur (IGH) au cœur du quartier de la gare Part-Dieu.

L’immeuble est vide. Il n’y a plus aucun mobilier. Mais les noms de ceux qui occupaient les bureaux sont encore visibles. Partout, la poussière sature l’air et donne au lieu l’atmosphère d’un chantier. Par la fenêtre, on peut observer d’un côté la colline de Fourvière et sa basilique. De l’autre le Mont-Blanc, quand le ciel est dégagé. Nous sommes à 15 min à pied de la gare de Lyon Part-Dieu, dans un étage de la tour Lafayette qui n’a pas encore été déconstruit. Nous sommes au démarrage d’une opération pionnière de transformation d’un immeuble de grande hauteur (IGH) tertiaire en immeuble résidentiel.
Jusqu’en 2021, la tour était louée par la multinationale Framatome à Icade Foncière, son propriétaire. Constatant qu’elle ne répondait plus aux attentes actuelles du marché de bureaux, le groupe Icade a réfléchi à une seconde vie du bâtiment. Et suite à des échanges convergents avec la Métropole de Lyon sur un projet de conversion de la tour, Icade Promotion a racheté l’actif à Icade Foncière pour en faire un nouveau projet immobilier : convertir 27 500 m² de planchers de bureaux en une centaine de logements de prestige.
L’innovation technique au service de la qualité des logements
Avec l’objectif affiché de mettre au cœur du programme la qualité d’usage des logements, la performance énergétique du bâtiment et sa modularité.
Comment adapter la tour de bureaux pour satisfaire les besoins spécifiques des futurs logements ? Comment s’accommoder, par exemple, de ses grandes façades vitrées rapportées typiques de l’immobilier de bureaux ?
“L’avantage de la structure poteaux-poutres béton de la tour est d’offrir des plateaux libres sur chaque étage, explique Éric Gibeaux, directeur régional du groupe Icade Promotion. Il est possible d’y recréer des trames répétitives industrialisables et de dupliquer des modules tout autour de la façade”.
Les façades existantes, amiantées, seront d’abord déposées (à partir du mois de mars). Puis la phase de construction (2024-2026) permettra de dessiner les ouvertures souhaitées adaptées aux résidents. Avec un taux d’ouverture visé proche de 50 % contre 20 % en moyenne.
Quant à l’absence d’espaces extérieurs, elle sera corrigée par la construction d’une enveloppe externe en béton et en verre. “Un exosquelette sera réalisé pour apporter des balcons profonds de 3,85 m côté est et ouest du bâtiment, précise Éric Gibeaux. Chaque balcon constitue une protection solaire pour le logement situé au-dessous, un atout pour le confort thermique d’été”.

Pour éviter de reprendre des fondations, l’architecte Clément Vergély, maître d’œuvre, a proposé de venir s’arrimer à un mur d’enceinte de la tour qui délimitait un parking en pied d’immeuble.
Si le noyau central empêche de rendre traversant l’ensemble des logements, la plupart d’entre eux occupe des angles du bâtiment. Ils disposent ainsi d’un grand balcon côté salon et d’un petit côté chambres – les balcons des faces nord auront une profondeur d’1 m. Toutes les pièces humides sont regroupées autour du noyau central où passent toutes les gaines techniques, notamment le raccordement au réseau de chauffage urbain de la Métropole. Ce qui libère d’autant l’espace des autres pièces à vivre du logement.
L’équilibre financier assuré par les prix immobiliers du quartier
Et les logements prévus seront spacieux : 45 m² en moyenne pour un T2, 75 m² pour un T3, 84 m² pour un T4 et environ 115 m² pour un T5. Des tailles communes aux logements libres et aux logements sociaux prévus (35 % du programme) abordables (10 % de logements intermédiaires). D’après le site de commercialisation du promoteur, les logements libres sont vendus au prix moyen de 10 000 € du m². Au “6e ART Lafayette”, le nouveau nom de la tour, on peut ainsi trouver un T2 à partir de 345 000 € au 9e étage ou un T5 à 1 165 000€ au 13e et dernier étage.

Un niveau de prix qui interpelle, mais qui est indispensable à l’équilibre financier du projet. Car il ne bénéficie d’aucune subvention publique alors que la réhabilitation coûte beaucoup plus cher. “Par rapport à une démolition de la tour et sa reconstruction à neuf, notre projet présente un surcoût de 30 %, précise Éric Gibeaux. Mais elle réduit d’autant le bilan carbone de l’opération !”.
La qualité des logements et l’innovation technique devraient donc être au rendez-vous de cette opération. Avec des incertitudes encore sur le choix des matériaux et les modes constructifs, puisque l’heure est au dépouillement et à l’analyse des offres des entreprises reçues par Icade.
Une commercialisation lente
D’ores et déjà, sur les 48 logements libres du programme, 9 ont été réservés. Un chiffre plutôt encourageant dans le contexte actuel. “Sur cette opération haut de gamme, notre clientèle est moins sensible à la crise, explique Éric Gibeaux. Dans le marasme de la commercialisation que nous connaissons, avec un rythme de vente nul voire négatif quand nos clients se voient refuser leurs demandes de prêts, 1,2 logement vendu par mois en moyenne est un bon résultat”. Un témoignage qui a de quoi nourrir de sérieuses inquiétudes sur le marché immobilier pour les mois à venir.
Sur Lyon, la Métropole a mis au point un plan de sauvetage de 10 millions d’euros pour les opérations immobilières en difficulté. Elle apporte ce financement aux bailleurs sociaux qui peuvent ainsi acheter du logement social pour équilibrer les bilans. Dans son plan de relance, l’État soutient par ailleurs la construction de 30 000 logements intermédiaires en zones tendues dans les cinq prochaines années.
Reste à espérer que ces initiatives suffiront pour traverser la crise. Quoi qu’il en soit, il faudra suivre de près cette opération délicate et novatrice. Elle va expérimenter la transformation de bureaux en logements dans les conditions privilégiées d’un quartier favorisé. Et il faudrait qu’elle en inspire d’autres. Une étude de la SPL Lyon Part-Dieu évalue en effet à 25 % la part du l’immobilier de bureaux lyonnais qui pourrait muter en logements. Un potentiel qui doit pouvoir contribuer à l’objectif national de transformer 1,4 millions de m² chaque année. ■
Florent Chappel
- Depuis 2021, le gouvernement a souhaité multiplier par 4, en dix ans, le rythme de ce genre d’opérations. Cf. la note publiée en janvier 2022 par le ministère chargé du logement et le ministère chargé de la culture. [↩]
OpenEdition vous propose de citer ce billet de la manière suivante :
Revue d'urbanisme Diagonal (18 octobre 2023). Transformer un IGH de bureaux en logements : le défi de la réhabilitation de la tour Lafayette à Lyon. Revue Diagonal. Consulté le 21 mai 2025 à l’adresse https://doi.org/10.58079/nltj