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À Poitiers : un quartier densifié, des jardins préservés

Artificialisation des espaces de pleine terre, éloignement obligeant à l’usage de la voiture, délitement des liens sociaux… Les quartiers pavillonnaires n’ont pas toujours bonne presse, alors même qu’ils représentent 56 % du parc de logements en France et continuent de constituer le logement idéal pour une vaste majorité de nos concitoyens. Et si, plutôt que de les considérer comme une menace, on les envisageait comme un levier d’action, un potentiel à mobiliser pour atteindre à la fois les objectifs de sobriété foncière et ceux de renaturation des villes ? C’est précisément la question que s’est posée le Grand Poitiers.

Comme toutes les collectivités locales, la Communauté urbaine du Grand Poitiers doit conjuguer production de logements et limitation de l’artificialisation des sols. Avec une difficulté supplémentaire : son territoire ne comporte quasiment aucune friche recyclable. Il lui faut donc créer du logement dans l’existant, mais comment faire quand la trame urbaine est composée à 70 % de pavillonnaire ? Pour progresser sur ce sujet, le Grand Poitiers s’est engagé dès 2020 dans le programme national Territoires pilotes de sobriété foncière (TPSF), lancé par le Plan Urbanisme Construction Architecture (PUCA) et l’Agence nationale de la cohésion des territoires (ANCT). “L’objectif de ce dispositif était de transformer la perception des élus sur le développement territorial et de les aider à envisager de nouvelles manières de faire la ville, en décorrélant croissance et étalement urbain”, explique Laetitia Comito-Bertrand, consultante pour le programme TPSF au sein du PUCA.

Révéler les potentiels et expérimenter

Sélectionné parmi 25 candidatures aux côtés de six autres territoires, le Grand Poitiers a bénéficié d’un accompagnement de trois ans. “Le programme s’est déroulé en deux phases”, poursuit Laetitia Comito-Bertrand. “Dans un premier temps, il s’agissait de révéler les potentiels fonciers à l’échelle de l’intercommunalité, puis d’expérimenter des projets concrets sur trois ou quatre sites à enjeux”. Dans ce cadre, et grâce à l’ingénierie financée par le programme, le Grand Poitiers a pu s’adjoindre les services d’une équipe d’assistance à maîtrise d’ouvrage pluridisciplinaire – architectes, urbanistes, spécialistes de la programmation urbaine, médiateurs culturels –, emmenée par l’agence bordelaise Selva & Maugin. “Notre première intervention a été l’élaboration d’un Atlas du foncier invisible, explique Clémence de Selva, qui a piloté le projet côté AMO. Destiné à accompagner la transition des pratiques autour de la sobriété foncière, ce manuel dédié à la fabrique de la “ville sur la ville” se concentre sur deux concepts complémentaires.

Intensifier, densifier

Le premier axe concerne l’intensification du bâti existant, en s’intéressant à tous les types de constructions : logements, mais aussi bureaux, locaux d’activité, patrimoine public. “Il s’agit ici d’identifier les situations de vacance, mais aussi les logements en sous-occupation très accentuée, une catégorie récemment définie par l’Insee, qui regroupe les résidences principales comportant au moins trois pièces de plus que le nombre théoriquement nécessaire pour leurs occupants”. Longtemps négligée, cette typologie concerne 41 % des maisons individuelles en France et tend à se répandre avec le vieillissement de la population. Le second volet de l’Atlas du foncier invisible porte sur la densification du foncier déjà artificialisé. On y évoque également la vacance (dents creuses, friches petites et grandes) et la sous-occupation, notamment dans le tissu pavillonnaire.

Destiné au repérage, l’Atlas du foncier invisible est aussi un outil d’aide à la décision qui propose des pistes de projets pour chaque situation en posant les conditions d’une transformation soutenable, “pour s’assurer que la densification ou l’intensification ait aussi des effets bénéfiques pour la transition écologique et sur le cadre de vie des habitants déjà présents, tout en étant le plus économe en ressources possibles“, ajoute Clémence de Selva. “Ce manuel a été conçu dans le contexte du Grand Poitiers, mais il peut être utilisé partout”, précise Laetitia Comito-Bertrand. “D’ailleurs, d’autres territoires participant au programme TPSF s’en sont emparés pour guider leurs réflexions”.

Un réservoir de pleine terre

Quatre sites ont finalement été retenus pour la phase expérimentale de TPSF : Chasseneuil-du-Poitou, pour explorer la diversification des usages dans une frange commerciale ; des îlots dégradés à réinvestir dans le cœur historique de Chauvigny ; une friche au centre-ville de Lusignan pour un projet de densification “au fil des besoins” ; et la zone du Parc à Fourrage de Poitiers, “qui nous a permis d’explorer les possibilités offertes par les quartiers pavillonnaires”, reprend Clémence de Selva.

Situé à proximité du centre-ville, le quartier du Parc à Fourrage réunit une centaine de maisons isolées sur de grandes parcelles qui constituent un patrimoine de pleine terre à préserver. © Agence Selva-Maugin

À proximité du centre-ville, en rive droite du Clain, l’îlot du Parc à Fourrage est niché entre une caserne militaire, un centre commercial et un établissement d’enseignement secondaire. La zone étudiée pour l’expérimentation comprend une centaine de maisons de typologies peu variées, généralement T4 ou T5, dont la plupart datent de l’époque de la reconstruction jusqu’aux années 1960-1970, souvent construites sur soubassement, avec des étiquettes énergétiques faibles (D, E). Les terrains, en lanières issues du parcellaire agricole, sont grands, d’une superficie comprise entre 800 et 2 200 m². “Et surtout, ils présentent près de 60 % de pleine terre”, poursuit Clémence de Selva. “Derrière les façades alignées sur rue, de vastes cœurs d’îlots largement végétalisés forment autant de réserves de fraîcheur et de biodiversité”.

Vers un parc pavillonnaire pour le Grand Paris
Historiquement liés à une phase d’expansion de la ville, les tissus pavillonnaires du Grand Paris occupent aujourd’hui presque un cinquième de la surface de la métropole et abritent 1,16 million d’habitants. Leurs jardins couvrent au total 10 700 hectares, avec une moyenne de 175 m2 de surfaces de végétation par parcelle. Serait-il possible de transformer ces 416 500 jardins individuels en un grand parc métropolitain qui viendrait renforcer la trame verte et bleue de la métropole ? Dans une étude réalisée pour l’APUR et publiée en janvier, l’agence Michel Desvigne et Urban Eco explorent les conditions nécessaires pour faire de ces biens individuels une ressource commune, en s’intéressant aux pratiques de plantation, aux limites parcellaires et aux eaux pluviales.

Exploiter le bâti en place

La plupart des propriétaires sont là depuis longtemps, 18 ans en moyenne. 65 % des résidents du quartier ont plus de 50 ans et les moins de 18 ans sont rares. La sous-occupation est massive : 45 % des logements ne comptent qu’un seul habitant. On trouve également de grands terrains peu exploités, ainsi que des propriétaires vieillissants… Sur le papier, les conditions sont remplies pour une densification de type BIMBY – Build in My Backyard (construire dans mon jardin) –, qui consiste à inciter les propriétaires à diviser leurs parcelles afin de réaliser de nouvelles constructions en fond de terrain. “Mais cette approche présente un inconvénient majeur : elle menace la pleine terre et la végétation abondante, principale richesse du Parc à Fourrage”, remarque Clémence de Selva. “Le choix s’est donc porté sur une densification en frange de l’îlot, en front de rue”.


Le modèle élaboré par Selva-Maugin prévoit la création de 80 logements individuels en exploitant le bâti existant dans toutes ses potentialités : division, extension, construction intercalaire entre deux maisons. Les nouveaux logements contribuent à la diversification de l’offre existante afin de répondre à davantage de besoins : quelques logements familiaux, ainsi que de petits logements et des logements médians de type T2/T3. “Notre proposition insiste également sur la dimension collective de l’opération, indispensable à nos yeux pour pouvoir agir de manière systémique en faveur de la transition écologique et du cadre de vie”.

Le projet articule ainsi une opération collective de rénovation thermique des logements, conçue comme une contrepartie pour les propriétaires ayant divisé leur parcelle, avec la construction d’une offre spécifique qui n’émergerait pas spontanément de l’action individuelle (béguinage, petite opération de locatif social, logements participatifs…) ainsi que des aménagements bénéficiant à  tous, tels que de nouvelles liaisons piétonnes, la création de poches de stationnement, des locaux communs… “Sans oublier un jardin collectif pour renforcer le lien social et valoriser le patrimoine vert du quartier”, poursuit Clémence de Selva.

Une méthodologie pour les quartiers pavillonnaires

Loin de se limiter à la programmation urbaine, l’expérimentation a aussi amené l’équipe d’assistant à maîtrise d’ouvrage à élaborer une méthodologie spécifique aux interventions en tissu pavillonnaire. Elle comporte trois leviers principaux. Le premier est l’acquisition par la ville de parcelles stratégiques afin d’amorcer l’opération sur du foncier maîtrisé et héberger les produits spécifiques. “Un autre levier consiste en un appel à manifestation d’intérêt pour les habitants afin de faire des propriétaires les acteurs du développement de leur quartier”, poursuit Clémence de Selva. “Mais l’élément le plus crucial est sans doute la nomination d’un opérateur dédié, capable de travailler sur le diffus, d’accompagner les initiatives habitantes tout en portant des mini-opérations publiques permettant la péréquation”.

C’est d’ailleurs l’absence de cet opérateur qui explique en grande partie le fait que le projet du Parc à Fourrage, comme les trois autres programmes prévus dans le cadre de TPSF, n’ont pas, pour l’heure, dépassé la phase de modélisation expérimentale. “Mais l’état d’esprit dans lequel il a été conçu a imprégné les décideurs locaux et l’an dernier, notre agence a été sollicitée par l’un des acteurs ayant participé à l’expérimentation, la Société d’économie du Poitou (SEP), pour un projet de densification sur dix maisons dans une ZAC de Poitiers, avec des habitants déjà mobilisés”. Un premier pas modeste mais concret vers une mutation du pavillonnaire où la densification urbaine est envisagée comme un projet collectif au service du bien commun.■

Dominique Fidel


OpenEdition vous propose de citer ce billet de la manière suivante :
Revue Diagonal (6 mars 2026). À Poitiers : un quartier densifié, des jardins préservés. Revue Diagonal. Consulté le 10 avril 2026 à l’adresse https://doi.org/10.58079/15tqj


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