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Décroissance urbaine au Japon : le regard de la chercheuse Sophie Buhnik

En déclin démographique depuis 2008, le Japon fait face à une dévitalisation voire un délitement de nombreux espaces périurbains. Sophie Buhnik, géographe, enseignante-chercheuse en urbanisme et aménagement à l’École supérieure des professions immobilières (ESPI), conduit depuis plusieurs années des recherches pour mieux en comprendre les causes, les effets et les remèdes. Entretien.

Comment en êtes-vous venue à vous spécialiser sur la décroissance urbaine au Japon ?

Lorsque j’ai entamé mes études doctorales, fin des années 2000, le Japon faisait figure de pays avant-gardiste, dans le sens où il devançait les autres pays de l’OCDE dans la trajectoire de vieillissement endogène de sa population. Les statistiques des recensements démontraient que le Japon avait atteint un pic de population et allait entrer dans une trajectoire de déclin sous l’effet de soldes naturels annuels devenus négatifs à partir de 2008. Depuis la fin de la pandémie, le Japon perd annuellement plus de 500 000 habitants : de près de 128 millions en 2010, sa population a baissé à environ 123-124 millions en 2025 et pourrait passer sous la barre des 100 millions avant 2040.


Ma thèse au laboratoire Géographie-cités de l’université Paris 1 a porté sur les effets de la dépopulation et du vieillissement sur l’aménagement des banlieues japonaises, approchés dans une perspective plutôt institutionnaliste, inscrite à l’époque dans des discussions théoriques et empiriques montantes sur l’essor du nombre de villes décroissantes à l’échelle globale, mais encore peu appliquées à l’Asie orientale.

J’y ai montré que la décroissance des territoires japonais touchait alors les municipalités périurbaines et les villes régionales, en particulier leurs quartiers centraux reliés aux réseaux ferroviaires. Ce alors même que les centralités des principales métropoles du Japon bénéficiaient d’un mouvement important de régénération urbaine, Tokyo au premier chef.
En 2017, j’ai obtenu un poste de chercheuse à l’Institut français de recherche sur le Japon à la Maison franco-japonaise (IFRJ-MFJ), à Tokyo, afin d’y poursuivre mes travaux, autour de la massification des logements vacants dans les espaces périurbains et périphériques du Japon.

Taux de vacance du logement par municipalité en 2023. © Sophie Buhnik, 2025


Quel est le rôle du foncier dans le phénomène de décroissance urbaine ?

Jusque dans les années 1990 et encore aujourd’hui, on observe une centralité du foncier dans la financiarisation de l’économie. Durant les années de formation d’une bulle boursière d’ampleur inédite (1985-1990), d’innombrables prêts hypothécaires étaient gagés sur des terrains dont on anticipait la valorisation continue. Puis en 1989, le resserrement des taux d’intérêt sur le crédit a fait exploser cette bulle : beaucoup d’entreprises ont alors fait faillite. Cela a plongé le Japon dans une longue période d’incertitudes entre 1991 et 2002, surnommée la “Décennie perdue”.

Par ailleurs, dans la mentalité des Japonais, l’immobilier neuf prime sur l’ancien et ce sont les aménités auxquelles l’emplacement vous donne accès qui fondent la valeur du foncier. Si vous héritez d’une maison entourée de friches, vous n’êtes pas incité à la rénover car si vous le faites sans que soient réaménagées les dents creuses qui l’environnent, le quartier reste menacé par l’évidement et la déréliction. C’est pour cela que si une politique de régénération urbaine a pour objectif de lutter contre la perte de tensions des marchés immobiliers et la paupérisation des ménages propriétaires, elle doit agir à l’échelle des quartiers où domine l’habitat individuel en propriété privée.

Ancienne école primaire. Baie de Miyazu, préfecture de Kyoto, Japon. © Sophie Buhnik, 2021

Le Japon compte aujourd’hui près de 3,8 millions de maisons durablement vacantes, dans des états de d’abandon variables. Quant aux terrains bâtis ou non bâtis (quel que soit leur usage : agricole, sylvicole, industriel, résidentiel, logistique) en propriété privée et dont on identifie mal les propriétaires ou ayants-droits effectifs – souvent en raison de leur délaissement –, ils couvrent près de 20 % du territoire national en 2021. En lien avec des taux d’humidité élevés, surtout lors de la saison des pluies (juin-juillet) ou des pics d’exposition aux typhons (d’août à octobre), la végétation reprend très vite le contrôle, et les matériaux – bois, papier – de construction des maisons se dégradent rapidement, quand ils ne sont pas emportés pendant les tempêtes…

Face à ce déclin, quelles ont été les politiques publiques mises en place au Japon ?

Après la crise des années 1990, grâce à des réformes entreprises au début des années 2000, l’État a beaucoup favorisé l’investissement à la fois tertiaire et résidentiel dans les grands centres urbains, donnant la priorité à Tokyo. Dans une logique de soutien à l’internationalisation des principales métropoles japonaises et en vue de relancer des marchés immobiliers atones, l’essor de la production de grandes tours multi-services à vocation commerciale et résidentielle (appelées condominiums ou manshon en japonais) a entraîné une verticalisation inédite du paysage des villes japonaises.

Skyline des quartiers de Shibuya et Shinjuku, Tokyo. © iStock by Getty Images.
Pour des images comparant le Tokyo du XXe siècle et le Tokyo d’aujourd’hui, voir la page Tokyo Now and Then du site de Tokyo Metropolitan Government.

Ce mouvement a en partie contribué à une désaffection pour la vie en banlieue pavillonnaire, jugée moins adaptée aux modes de vie de ménages de plus petite taille (célibataires, couples jeunes ou âgés sans enfants). Alors que l’étalement urbain était critiqué depuis les années 1970 pour ses effets sociaux et environnementaux, les discours louant les vertus de la “ville compacte” ont émergé dans pratiquement tous les documents et guides ministériels ayant trait à l’urbanisme. Dans une société qui vieillit et se dépeuple, la densification planifiée vise à rassembler les services autour de pôles ferroviaires multimodaux et à maximiser ainsi l’usage des ressources restantes.

À lire aussi : Quelles leçons tirer du déclin démographique japonais et de ses effets territoriaux ? dans la revue Belveder

Parallèlement et dans une logique de rationalisation des dépenses publiques, de nombreuses municipalités ont été fusionnées au point qu’on en compte aujourd’hui moins de 1 700 dans tout le Japon : ces gouvernements locaux s’apparentent ainsi plus à des intercommunalités ou des counties (comtés) nord-américains, ce qui permet la réorganisation des masterplans à cette échelle.

Cependant, les bénéfices écologiques et sociaux d’un déménagement vers des habitations moins connectées aux rues, par rapport au vieillissement chez soi dans son pavillon et sa communauté même déclinante, sont très hétérogènes et difficiles à mesurer. En outre, dans un pays en dépeuplement, le choix de concentrer les rénovations urbaines est forcément sélectif du point de vue spatial et met les territoires en compétition pour leur accueil.

Quels sont les outils des pouvoirs publics pour lutter contre les friches urbaines ?

En 2014, le vote d’une loi comportant des mesures spécifiques a donné plus de moyens aux collectivités pour agir directement sur la vacance résidentielle. Elle remet notamment en question des aspects importants du système foncier d’après-guerre, comme des déductions très avantageuses sur le paiement de la taxe foncière appliquée aux terrains de moins de 200 mètres carrés, s’ils sont bâtis pour un usage résidentiel (logement). Autre changement, si la mairie constate que le bien est en état de détérioration avancée, elle peut désormais envoyer un ordre de démolition et aller jusqu’à engager un prestataire puis demander au propriétaire de payer.

En 2021 a eu lieu une autre réforme qui met fin à la publicité foncière facultative sur les successions. Maintenant, quand vous êtes héritier d’un bien, vous devez l’enregistrer au livre foncier des mairies. Un système de transfert volontaire, qui pourrait s’apparenter au droit de délaissement dans le droit français, est introduit : les biens hérités dont les ayants-droits ne veulent plus, peuvent être transférés vers le trésor public japonais, le processus étant toutefois assorti de conditions strictes relatives à l’entretien du terrain par l’État, qui peut demander aux propriétaires d’avancer des frais de gestion significatifs.

Et à l’échelle de la planification urbaine, existe-t-il des leviers pour agir ?

Au Japon, le ministère du Territoire, des Infrastructures, des Transports et du Tourisme (MLIT) et les collectivités locales recourent à des masterplans établis dans le respect du droit de l’urbanisme. Ce dernier s’est consolidé à partir de deux lois votées en 1919, qui ont été depuis souvent amendées ou révisées : une loi codifiant les standards de construction et une loi sur l’urbanisme (Toshi keikaku hō ou City Planning Act). Relativement au système français, ce système de planification urbaine se caractérise par une certaine souplesse. Les masterplans sont divisés en plusieurs zones, en fonction desquelles des constructions de plus ou moins grande hauteur et des usages plus tournés vers la résidence ou le commerce sont autorisés.

Une logique spatiale se met en place : plus vous approchez des gares, plus vous êtes en zone mixte résidentielle et commerciale, et plus vous pouvez construire en hauteur. Il y a une sorte d’intensification plutôt que des règles de hauteur très strictes. Les règlements d’urbanisme semblent moins précis qu’en France mais donnent une idée des activités permises à l’intérieur de la zone, afin d’éviter l’incorporation de bâtiments commerciaux trop bruyants ou lumineux à des quartiers résidentiels de faible hauteur. In fine, au Japon, la ville du quart d’heure a été mise en œuvre précocement, en particulier à l’initiative de conglomérats de transport axant leurs stratégies de développement sur la captation de valeur foncière dans et autour de leurs réseaux. D’où des gradients de densité et d’urbanisation influencés par la localisation des gares.

Évolution des prix fonciers autour d’Osaka et de Kyoto entre 2020 et 2025. © Sophie Buhnik, 2025

Concernant les valeurs foncières, le modèle centre-périphérie dans la distribution des prix reste fort au sein des grandes agglomérations ; plus vous êtes proche de la gare, plus le prix au mètre carré est cher. En revanche, dans les aires urbaines moyennes périurbaines et périphériques, comme la gare est souvent le quartier au bâti le plus ancien, la géographie des prix immobiliers est plus disparate, les quartiers pavillonnaires neufs affichant plus de dynamisme.

Vous avez évoqué la concurrence entre les municipalités ; existe-t-il des mécanismes de redistribution nationale ?

Au cours du 20e siècle, des principes d’équilibre de l’aménagement ont prévalu pour plusieurs raisons : contrôler et désenclaver l’archipel, favoriser le commerce extérieur, résoudre une crise du logement à son apogée après la guerre du Pacifique, soutenir des campagnes précocement affectées par l’exode rural mais au poids politique fort, entre autres. L’État japonais a ainsi passé beaucoup de commandes de grands travaux d’infrastructures pour nourrir l’activité économique, dont le Shinkansen, des aéroports, des complexes industrialo-portuaires, des centrales, des tunnels et ponts reliant les îles entre elles… Cette politique de grands ouvrages a été critiquée pour ses effets écologiques et paysagers à partir des années 1980.

Ensuite, au cours des années 1990, dans un moment d’endettement record de l’État et des collectivités locales qui avaient aussi spéculé lors de la bulle, elle va être la cible des partisans d’un renforcement de l’autonomie locale et d’une réorganisation de la fonction publique. À partir des années 2000, des réformes de décentralisation, faisant suite à des réformes électorales, ont transféré davantage de pouvoirs réglementaires vers les assemblées départementales (Prefectures en anglais, au nombre de 47) et municipales. Et ce malgré la faible indépendance fiscale des collectivités locales, dont les ressources propres sont notamment alimentées par les taxes foncières et d’habitation. Ceci les pousse, comme en France, vers des logiques d’attractivité résidentielle ou logistique.  

Capacité financière des municipalités japonaises en 2021. © Sophie Buhnik, 2025
L’indice de capacité financière correspond à la moyenne sur trois ans du rapport entre les recettes fiscales de référence et les dépenses fiscales de référence. Plus l’indice de capacité financière est élevé, plus les ressources financières des collectivités locales sont importantes.​

Comment préserver la qualité de vie dans les territoires en décroissance ?

Il y a du fatalisme à voir des villages transformés en villages fantômes, et cela n’est jamais agréable à vivre ni à observer. Imaginez-vous revenir dans votre ville natale pour n’y retrouver que quelques constructions et des ruines… Je ne suis pas très optimiste, mais je pense que nous aurons un modèle urbain viable quand nous soutiendrons de nouveau les secteurs d’ingénierie, de l’agriculture et de la production, qui sont à la base du développement des villes moyennes.

Pour moi cela touche aux politiques de formation, à la valorisation économique et intellectuelle des métiers dits manuels. Au Japon, la pandémie de Covid a aussi fait émerger de façon inédite l’enjeu de la bi-localité : évoluer entre une entreprise située en ville petite ou moyenne, et une métropole plus propice à une vie sociale et culturelle riche. Mais la bi-localité est, dans le cas japonais, d’autant plus usante qu’elle ne s’accompagne pas d’une réduction des horaires de travail pour parvenir à un salaire suffisant, surtout lorsqu’on occupe des statuts d’auto-entrepreneur ou indépendant.

Pourtant, le Japon compte environ 60 millions d’habitants qui ont moins de 55 ans : il y a suffisamment de jeunesse pour inventer un autre avenir ! La durabilité des modèles urbains dépendra de la manière dont nous nous convaincrons que l’agriculture et les secteurs manufacturiers constituent des trajectoires professionnelles acceptables et désirables permettant une meilleure redistribution des dividendes urbains.■

Propos recueillis par Nathan Arsac


OpenEdition vous propose de citer ce billet de la manière suivante :
Revue Diagonal (3 décembre 2025). Décroissance urbaine au Japon : le regard de la chercheuse Sophie Buhnik. Revue Diagonal. Consulté le 18 février 2026 à l’adresse https://doi.org/10.58079/159yl


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