À Blois, l’Atelier Flash qui s’est déroulé sur 3 jours en juin 2021 a changé radicalement le regard que les élus et techniciens portaient sur les îlots dégradés du centre-ville. Une nouvelle dynamique s’appuyant sur l’intelligence collective a pu émerger et se poursuit encore aujourd’hui.
Pour les élus des différentes communes ayant participé aux Ateliers Flash sur les îlots anciens dégradés, ces derniers ont servi de “booster” aux projets de requalification des centres-villes. En proposant une méthodologie innovante, ils donnent à voir le champ des possibles et favorisent le passage à l’opérationnel. Le cas de Blois est emblématique à cet égard.
Pour David Laborey, alors chef de projet Action cœur de ville à la DHUP, la Ville a pu bénéficier de trois innovations dans la démarche de projet : “Dézoomer les regards, en travaillant à la bonne échelle, celle de l’îlot ; profiter de la méthodologie de l’Atelier Flash qui mise sur l’intelligence collective ; s’inscrire dans l’approche développée par l’équipe de conception dont le POLAU est le mandataire − mis à disposition avec ses partenaires 1 par la DGALN − sur l’urbanisme culturel“. Une approche qui, selon Maud Le Floc’h, sa directrice, propose “des leviers d’activation, une tactique d’intervention évolutive (du soft vers le hard), en mesure d’inventer, de tester, et d’engager des interventions incitatives, tout en ne négligeant pas une approche coercitive” 2.
Un engagement des pouvoirs publics depuis une décennie
À cela s’ajoute que “l’Atelier a créé l’opportunité de réunir des acteurs sur une thématique et de favoriser une appropriation collective des enjeux sur 3 jours”, estime David Laborey. Et ceux-ci ne manquent pas. Labellisée ville d’art et d’histoire, sise au cœur du Val de Loire inscrit sur la liste du patrimoine mondial de l’Unesco, la ville de Blois, à l’instar d’autres villes moyennes, connaît pourtant une dévitalisation d’une partie de son centre-ville.
Une situation qui préoccupe la Ville depuis une dizaine d’années déjà. Dès 2012, elle a voulu requalifier ses espaces publics, puis redessiner ses rapports avec les bords de Loire et mettre en majesté son patrimoine historique. Après avoir finalisé les travaux de réaménagement, elle se porte candidate pour bénéficier du programme Action cœur de ville et fait partie des 222 communes et agglomérations retenues en 2018. Le constat est sans appel.
Avec 17 % de logements vacants, son centre se vide tandis que sa périphérie et la campagne environnante attirent de nouveaux habitants. De nombreux îlots sont dégradés et malgré leurs différences, ils sont comme ailleurs mal aérés. Les logements connaissent aussi les mêmes défauts : manque de lumière, inconfort, petitesse des pièces. Alors, comment attirer de nouvelles familles dans ce tissu contraint ?
Plusieurs dispositifs peuvent y aider. L’embellissement du centre-ville participe des objectifs du programme Action cœur de ville, grâce au ravalement des façades. La reconquête de l’habitat est aussi favorisée par la convention ACV, homologuée en Opération de revitalisation de territoire (ORT) en décembre 2019, qui permet un accès prioritaire aux aides de l’Anah et donne une éligibilité au dispositif fiscal Denormandie dans l’ancien 3. La possibilité de recourir au droit de préemption renforcé facilite également les projets et dispositifs expérimentaux. Enfin, une Opah-renouvellement urbain (Opah-RU) est lancée en 2020.
Néanmoins, en dépit de l’engagement de la Ville, de l’agglomération et de l’État, qui appréhendent la requalification du centre-ville dans ses différentes dimensions mais à une large échelle, un travail fin et spécifique sur l’habitat demeure indispensable si l’on veut changer de braquet. Comment en effet rendre les logements aussi attractifs que la maison individuelle ? Un défi redoutable quand on connaît l’attachement des Français à ce mode d’habitat qui ne se dément pas au fil des années et des enquêtes.
Une méthodologie collaborative pour enclencher une dynamique
L’Atelier Flash intervient à point nommé. “Lorsque la DHUP a proposé en juin 2020 le principe d’un Atelier Flash pour la reconquête d’îlots anciens dégradés, la candidature de Blois est apparue évidente, permettant ainsi de compléter les réflexions et actions déjà engagées par la Ville, dont une Opah-RU”, indique Patrick Séac’h, Directeur de la DDT du Loir-et-Cher 41. Une fois retenue, la collectivité et ses services ainsi que la DDT et l’unité départementale de l’architecture et du patrimoine 41 (UDAP) ont participé au travail préparatoire mené par le POLAU.
Selon Maud Le Floc’h, cette phase de repérage et d’enquête est essentielle pour relever les singularités, identifier d’éventuels leviers et définir les premiers axes de travail. “On a ainsi compris que sur l’îlot du Commerce-Papin retenu par la collectivité, la question portait clairement sur les commerces qui bloquaient les rez-de-chaussée et l’accès à certains étages”. De nombreuses données sur l’îlot ont été collationnées et analysées 4, des liens avec les commerçants, résidents, associations ont pu se tisser, permettant d’ouvrir leurs portes lors de la visite de terrain.
Dès le premier jour de l’Atelier, l’ensemble des parties prenantes, élus et techniciens de différents organismes, ont visité l’îlot en binôme, et dialogué avec les riverains en prenant appui sur un questionnaire. Christine Chevrier, responsable du service Urbanisme Opérationnel et Politique foncière à la Ville de Blois et Agglopolys, considère que l’Atelier Flash a été une véritable opportunité pour changer de regard sur la situation du centre-ville.
Il a été “une révélation en matière de diagnostic. Chacun a pu prendre conscience de la situation de cet îlot et qu’il y avait urgence à agir. Nous avons eu la possibilité d’aller à l’intérieur des logements, de rentrer dans les cours, ce qu’on ne peut pas faire tant qu’un danger n’est pas signalé”. Sa collègue, Élodie Lhomme, responsable Habitat, relève que cela a permis de toucher du doigt des réalités que les seules données ne suffisent pas à rendre. La méthodologie participative a ainsi permis d’établir un état des lieux “sensible” et partagé qui a servi de point d’appui aux séances suivantes.
L’envers du décor
Du reste, l’îlot Papin présente un condensé de la complexité de certains tissus anciens qui offrent un fort contraste entre l’extérieur et l’intérieur des îlots. Situé dans l’hyper-centre, essentiellement commercial, il est composé d’un tissu très dense en grande partie d’origine médiévale. Les immeubles sont en lanière, les logements sont petits, imbriqués, sombres, les circulations difficiles, les arrières-cours et coursives très encombrées avec parfois des constructions sauvages (appentis, réserves …).
Mais surtout, au-delà des façades, pour la plupart de belle facture, la majorité des immeubles de l’îlot comprend un commerce en rez-de-chaussée tandis que les premiers étages sont utilisés pour le stockage de marchandises. Quant aux derniers étages, difficilement accessibles, ils demeurent la plupart du temps vacants. Une situation d’autant plus problématique que “les propriétaires pratiquent des loyers élevés, regrette Élodie Lhomme, faisant ainsi supporter par les commerçants l’ensemble des charges de l’immeuble que les propriétaires entretiennent peu. Or à force, c’est la structure qui s’épuise. C’est pourquoi requalifier des logements serait intéressant pour tout le monde, y compris pour les propriétaires”.
Penser le temps long
C’est ce que souligne Patrick Henry, architecte et urbaniste à Pratiques urbaines, partenaire du POLAU. Pour ce faire, il faut s’appuyer “sur des actions-leviers d’urbanisme culturel, agissant à différentes échelles temporelles et spatiales”. Si les visites de terrain ont favorisé une prise de conscience, très vite “la démarche d’atelier, innovante et participative, a permis d’identifier des axes de réflexion et une ébauche de pistes d’actions”, explique également Patrick Séac’h.
D’une manière générale, “on a attrapé des sujets complexes à partir des ressorts que sont les dynamiques participatives et collaboratives d’ateliers, les repérages, les récits, les fictions, pour imaginer des actions tests, précise Maud Le Floc’h. Il s’agissait aussi, en arrière-plan, d’élargir le plateau d’acteurs pour prendre en charge ces questions”.
Sur un temps resserré mais qui mobilise des participants aux agendas très contraints, l’équipe-projet menée par le POLAU a, dès le premier jour, poursuivi avec eux le travail de terrain par “des représentations pouvant figurer les capacités d’évolution de l’îlot“. Il n’est pas question ici de réaliser un projet, mais d’asseoir une dynamique en travaillant tous ensemble par petits groupes sur des scénarios fictionnels, à partir de grands axes stratégiques.
“Il s’agit d’aller du logement au territoire, de construire une stratégie qui ne fasse pas l’économie d’une réhabilitation mais qui permette d’élargir le périmètre d’action, de trouver des opportunités en dehors du centre-ville, résume Patrick Henry. L’idée d’une “pièce-nature”, accessible à pied ou à vélo, qui favorise le jardinage ou le bricolage, ce que n’autorise pas l’habitat de centre-ville, s’est imposée. Nous sommes aussi partis de l’îlot, car c’est à cette échelle que les choses peuvent bouger, pour imaginer des curetages qui permettent de trouver des jardins, une végétalisation, de la lumière, une porosité pour aider les circulations”.
Le programme d’activation s’articule autour de trois scénarios : mettre en place une permanence d’architectes pour dialoguer avec les propriétaires, les aider à libérer les étages et créer des logements indépendants des commerces et, plus largement donner à voir les possibilités d’évolution des immeubles ; agrandir son logement à travers une “pièce-nature” qui serait implantée sur du foncier public mis à disposition ou en location de longue durée à l’extérieur du centre ; reconfigurer, retailler les espaces horizontaux, en vue de créer des logements plus vastes, voire des espaces communs adaptés aux usages contemporains (buanderie, local à vélo ….).
La dynamique ne s’arrête pas là
Fort des résultats obtenus sur cet îlot test, la Ville a poursuivi le travail avec ses partenaires dans la même configuration, et sa candidature à l’AMI “Démonstrateur pour la ville durable” a été retenue 5. La méthodologie collaborative a fait ses preuves. Pour Maud Le Floc’h, “le sujet semble beaucoup plus désirable que ce qu’il était avant l’Atelier Flash”. Élodie Lhomme s’en réjouit : “On continue à se voir et on va mettre en place de nouveaux ateliers élargis à un second îlot, qu’on appellera toujours Atelier Flash. Tout le monde est ravi. Le CAUE va les animer et l’objectif est d’aboutir à une stratégie renouvelée avec des outils idoines d’ici l’été. Car il faut s’adapter à un contexte mouvant. En 2020, il était difficile de rencontrer les propriétaires ; aujourd’hui, on manque de matériaux, d’artisans et les prix sont très élevés. Dans ces conditions on a du mal à mobiliser les propriétaires“. Du reste, l’Opah-Ru donne pour le moment des résultats mitigés qui invitent à réfléchir à des outils coercitifs, y compris sur l’acquisition. Une dimension indispensable si l’on veut offrir des logements de qualité et abordables. Nul doute pour la responsable Habitat que “cette réflexion sur les outils coercitifs a été accélérée par l’Atelier flash“. Parmi les pistes également évoquées figurent la mise en place d’une opération de restauration immobilière, le développement d’un permis de louer, ou encore l’obligation de ravaler les façades des derniers immeubles.
Ainsi, la plus-value apportée par l’Atelier Flash à Blois est largement partagée. Comme le dit si bien Maud Le Floc’h, on a “remis la spirale à l’endroit”. En offrant aux acteurs les moyens de travailler autrement et de puiser dans une boîte à outils qui mette en mouvement aussi bien le projet que ses parties prenantes, de nouvelles perspectives s’ouvrent pour le centre-ville de Blois.■
Virginie BATHELLIER
- Pratiques Urbaines, l’Effet urbain et Zefco. [↩]
- Atelier Flash, Numéro 1, Juin 2021[LD1] [↩]
- Le dispositif fiscal Denormandie dans l’ancien permet de bénéficier d’une réduction d’impôt en cas d’investissement locatif dans un quartier ancien dégradé. [↩]
- Parmi les données et fichiers consultés : état des intentions d’aliéner, registres des copropriétés, fichiers fonciers, liste des bailleurs, cadastre, fiches immeubles quand elles existent … En l’absence de relevés au sein de l’îlot, des relevés participatifs ont été réalisés lors des Ateliers [↩]
- L’AMI démonstrateur de la ville durable vise “la création d’un réseau national de démonstrateurs, à l’échelle de l’îlot ou de quartiers”. Porté par la Banque des territoires, en partenariat avec l’Anru pour les projets situés dans les centres anciens et les[LD2] quartiers prioritaires de la politique de la ville en renouvellement urbain, cet AMI est doté de 305 millions d’euros. [↩]
OpenEdition vous propose de citer ce billet de la manière suivante :
Revue d'urbanisme Diagonal (3 mai 2023). L’intelligence collective au service des îlots dégradés. Revue Diagonal. Consulté le 18 janvier 2025 à l’adresse https://doi.org/10.58079/nls8