Les bailleurs sociaux face aux passoires thermiques

L’étude de l’ANCOLS publiée en février 2024 met en lumière les difficultés rencontrées par les organismes de logement social pour éradiquer les passoires thermiques. Si le rythme de réhabilitation augmente, des limites persistent pour accélérer la mise aux normes.

Au 1^er janvier 2025, la location des passoires énergétiques classées G doit être interdite. Même sort en 2028 pour les F et 2034 pour les E. Le 1^er octobre, lors de sa déclaration de politique générale, Michel Barnier a évoqué une adaptation de ce calendrier issu de la loi Climat et résilience (2021) et un DPE simplifié. Des mesures qui “vont freiner les politiques de rénovation énergétique des bâtiments” selon Réseau Action Climat. Côté bailleurs sociaux, ce report octroierait un délai supplémentaire pour rénover. Fin 2023, l’ANCOLS recensait 300 000 passoires thermiques sur les 5 millions de logements du parc locatif social. Contraints par les échéances réglementaires, le monde HLM est en ordre de marche pour traiter les plus énergivores. Les bailleurs sociaux adaptent leurs stratégies patrimoniales mais rencontrent des obstacles pour massifier les rénovations.

Incertitude sur l’état du parc

Première embûche soulevée : la difficulté à identifier les logements ayant les moins bonnes étiquettes, liée à la mise en œuvre de l’exécution du DPE. “Pour définir une stratégie patrimoniale à 10 ou 30 ans, nous avons besoin d’une connaissance sûre et fiable de l’état du parc”, formule Alban Charrier, directeur adjoint de la Maîtrise d’Ouvrage et des Politiques patrimoniales de l’Union sociale pour l’habitat (USH). Depuis le 1er juillet 2021, le DPE tient compte à parts égales des émissions de gaz à effet de serre et de la consommation d’énergie du logement. Les bailleurs rencontrent des difficultés à renouveler massivement leurs DPE dans des délais raisonnables. L’USH souligne la pénurie de diagnostiqueurs, l’hétérogénéité en termes de qualité de réalisation, et pointe un manque de fiabilité initiale de l’outil.

Autre difficulté : la mise à jour des DPE pour les moins de 40 mètres carrés. Pour les multi-propriétaires, la capacité d’édition des attestations depuis l’observatoire Ademe n’est effective que depuis le 1er octobre. En sus, le parc social est composé à 85 % de bâtiments collectifs, ce qui complique les opérations de programmation. “Faut-il éradiquer par logement ou réaliser une intervention globale sur l’ensemble du bâtiment ?”.

Difficulté de planification

“L’étude décrit la problématique centrale du financement, tant dans son volume que dans sa pérennisation, et dans la stabilité des critères d’éligibilité ”. En 2023, l’ancien ministre du Logement, Pascal Vergriete, s’était engagé sur un plan de financement de 1,2 milliard pour accompagner et massifier la rénovation du parc social sur 3 ans (2024-2026). Un fonds gelé après l’annonce de la dissolution par Emmanuel Macron. “Nous partageons la nécessité d’intervenir lourdement sur notre parc social le plus vite possible, mais l’absence de visibilité complique l’élaboration de stratégie”, déplore Alban Charrier.

Pour tenir les objectifs prévus par la loi Climat et Résilience, et ceux de la Stratégie Nationale Bas-Carbone 2050 (niveau BBC rénovation), l’USH a chiffré une trajectoire d’investissements nécessaires de 300 milliards. Selon lui, augmenter le rythme et l’ambition est inéluctable : “Si l’on veut éradiquer les E, F et G d’ici à 2034, il faudrait passer à 125 000 réhabilitations par an, contre 91 000 en moyenne sur la période 2018-2023”.

Inflation, pénurie des matériaux et équipements, hausse des taux d’emprunts… Le secteur du bâtiment est sous tension. Depuis 2020, le coût de la réhabilitation a quasiment doublé (60 000 euros par logement). Les bailleurs s’interrogent aussi sur la capacité de la filière du bâtiment à faire. L’USH évoque la nécessité de renforcer les spécialisations sur la réhabilitation en milieu occupé. “Nous avons besoin de nouvelles compétences et solutions. Pour les pompes à chaleur collectives, le sujet n’est pas complètement mature. C’est un élément limitant”.

Adaptation des stratégies patrimoniales

Si les bailleurs sociaux estiment avoir les capacités, sous réserve d’un accompagnement financier, pour éradiquer les passoires F et G, ils avancent que la rénovation énergétique pourrait se faire aux dépens de la construction neuve. L’adaptation au vieillissement, à l’accessibilité et au confort climatique du parc complique aussi la mise en œuvre d’une stratégie. Pour faciliter l’identification des immeubles à rénover en priorité, la Banque des Territoires a lancé PrioRéno Logement Social, un outil data gratuit qui met à disposition des bailleurs un diagnostic de premier niveau.

“Il faudra une mixité des solutions techniques et des vecteurs énergétiques. La mutualisation entre bailleurs et acteurs de terrain peut être un élément de réponse”, poursuit Alban Charrier. Groupes de bailleurs et associations régionales identifient des patrimoines aux caractéristiques techniques et besoins d’habitation proches, et réalisent des commandes groupées. “Ces groupements travaillent avec des entreprises et industriels locaux pour définir des modes de faire qui vont permettre de standardiser les interventions et d’accélérer la massification”. L’Association régionale des organismes HLM de Bretagne a adopté cette stratégie globale.

Autre impératif pour atteindre l’objectif de décarbonation à l’horizon 2050 : le parc social doit travailler sur le mix énergétique. “Il faut doubler la part de raccordement au chauffage urbain et celle d’électricité. Cela se traduira par la division par trois de la part de gaz, avec en plus, la substitution par du biogaz”.
Enfin, l’USH plaide pour une meilleure prise en compte des énergies décarbonnées et de la production locale d’énergie dans le DPE. “Le parc social a besoin de stabilité, d’un renforcement significatif des aides, et que l’ensemble des acteurs de la filière tiennent leurs objectifs respectifs”, récapitule Alban Charrier.■

Aude Borel

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