Travaux coûteux, processus de décision épineux, syndics dépassés… Malgré un accompagnement financier et opérationnel qui se renforce, les copropriétés peinent encore à engager des travaux de réhabilitation thermique d’ampleur. Comment accélérer leur rénovation ?
En France, le poids réel des copropriétés dans le parc immobilier français n’est pas vraiment déterminé (mesurable). Si le registre des copropriétés en recensait 572 450 en 2023, ce chiffre est largement sous-évalué par défaut d’immatriculation. Au total, elles pourraient être jusqu’à 800 000. Quant au nombre de logements, il varie de 9,7 à 15 millions selon les observateurs. Mais une donnée fait consensus : environ 15 % de ces logements sont considérés comme des passoires thermiques et seront par conséquent interdits à la location à compter de 2025 (étiquette G) et 2028 (étiquette F). “Ces dernières années, la performance énergétique est devenue un sujet majeur pour les copropriétés”, confirme Sébastien Catté-Wagner, responsable du service habitat digne et durable à l’Anah. “La perspective de ne plus pouvoir louer conjuguée à la hausse de l’énergie accélère la prise de conscience. Les syndics, en particulier, sont de plus en plus attentifs à cette question. D’ailleurs ils sont désormais tenus, grâce à la loi Climat et Résilience, de faire réaliser un diagnostic de performance énergétique (DPE collectif) et d’élaborer un plan pluriannuel de travaux”.
Le syndic est un intermédiaire clé pour la transition énergétique
Eva Simon, Chargée de programme au PUCA
“Les copropriétés apparaissent désormais comme l’une des clés d’une transition vers une ville plus durable. Partant de ce constat, le Plan Urbanisme Construction Architecture (PUCA) a lancé en 2021 le programme de recherche (Ré)générer les copropriétés – connaître et comprendre les copropriétés pour gérer la ville durable. L’un de ses volets porte sur les mutations du métier de syndic, une profession mal-aimée et soumise à de nombreuses tensions. Nous venons de publier une étude à ce sujet qui montre le rôle crucial que les syndics jouent dans la lutte contre les passoires énergétiques, tant sur le plan de la structuration de la demande de rénovation qu’en ce qui concerne l’interface avec l’écosystème de l’offre (assistants de maîtrise d’ouvrage, maîtres d’œuvre et entreprises de travaux). Ces résultats devraient nous inciter à réfléchir davantage à la gestion ordinaire des copros, aux conditions d’exercice des syndics et à leur mobilisation. D’ailleurs, les collectivités qui ont décidé de s’investir dans la relation avec les syndics comme le Grand Annecy ou Angers, entre autres, voient les projets de travaux votés se multiplier”.
Des interventions coûteuses et complexes
La réhabilitation thermique des copropriétés se heurte à deux freins majeurs. Le premier est le coût des travaux. L’Agence parisienne du climat l’estime entre 15 000 et 30 000 € par logement pour des copropriétés de plus de 100 logements, en chauffage collectif et initialement en étiquette D ou E. Les montants unitaires sont bien plus élevés dans les plus petites copropriétés, en chauffage individuel et avec, par exemple, une façade patrimoniale. Le second frein tient au mode de gouvernance des copropriétés qui rend les interventions lourdes et globales très délicates à mettre en œuvre.
De l’approche individuelle à l’accompagnement collectif
Face à cette situation, les pouvoirs publics ont décidé de soutenir financièrement les travaux visant à améliorer la performance énergétique. “Pendant longtemps la France a misé sur des subventions individuelles mais cette approche au cas par cas n’a pas donné les résultats escomptés”, indique Jonathan Huynh, chargé de mission observation et prévention des copropriétés à l’Anah. “Heureusement des dispositifs collectifs, mieux adaptés aux copropriétés, ont été lancés”. Ce sera d’abord Habiter Mieux Copros en 2017, suivi en 2021 de Ma Prime Rénov’ Copropriétés, tous deux portés par l’Anah. “Le premier ne concernait que les copropriétés fragiles alors que le second est ouvert à toutes les copros, à compter du moment où un gain énergétique de 35 % est atteint à l’issue des travaux”, précise Jonathan Huynh. En 2024, son offre est renforcée. Le taux de financement est réhaussé et un nouveau palier de subvention pour les opérations atteignant un gain énergétique d’au moins 50 % est créé.
À ces subventions s’ajoute l’éco-prêt à taux zéro, spécialement conçu pour financer le reste à charge des travaux d’économies d’énergie réalisés sur les parties communes de la copropriété ou des travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives.
Des aides précieuses et des opérateurs indispensables
“Ces aides ont entraîné une réelle montée en charge”, constate David Perez, référent national copropriétés chez Urbanis, opérateur spécialiste des opérations de requalification de l’habitat privé. “Et même si plusieurs études soulignent que le marché manque d’entreprises et d’assistants à maîtrise d’ouvrage, le nombre de chantiers, les montants engagés et les gains énergétiques recherchés sont en hausse”.
Mais les subventions ne font pas tout. “L’accompagnement humain demeure souvent indispensable”, souligne David Perez. “Un chantier énergétique est toujours une opération complexe, chronophage et anxiogène pour les syndics comme pour les copropriétaires”. Alors, les opérateurs comme Urbanis jouent un rôle crucial. Ils débutent par un diagnostic précis du bâtiment, qui peut couvrir de nombreux besoins : aide aux dossiers de financement ou de subvention, éclairage juridique, constitution de l’équipe de maîtrise d’œuvre, communication et information des copropriétaires… “Le tout en veillant à ne jamais mettre le conseil syndical et le syndic en porte-à-faux”, ajoute David Perez.
Cet engagement des pouvoirs publics et des acteurs de terrain paie : en 2023, 30 167 logements ont bénéficié de Ma Prime Rénov’ Copropriété. “C’est dix fois plus qu’au temps d’Habiter Mieux Copropriétés”, remarque Jonathan Huynh. C’est encore peu rapporté au nombre de passoires énergétiques à traiter. Plusieurs pistes restent à approfondir : mobiliser davantage les acteurs bancaires sur le financement du reste à charge et l’avance des subventions, stabiliser les dispositifs de subvention, agir davantage en prévention pour une performance énergétique durable…■
Dominique Fidel
OpenEdition vous propose de citer ce billet de la manière suivante :
Revue d'urbanisme Diagonal (14 octobre 2024). Rénovation énergétique des copropriétés : où en est-on ? Revue Diagonal. Consulté le 13 décembre 2024 à l’adresse https://doi.org/10.58079/12hhr