Zéro artificialisation nette… Oui, mais comment ? Le levier du recyclage foncier

Densifier, construire la ville sur la ville… Sur le papier, les solutions pour atteindre les objectifs de zéro artificialisation nette sont bien connues. Mais il n’en demeure pas moins que leur mise en œuvre soulève de nombreuses interrogations quant aux modèles économiques d’aménagement. Incitations fiscales, aides dédiées, relais de croissance pour les opérateurs, ce dossier explore différents leviers pour accélérer la trajectoire de sobriété foncière dans les territoires. L’article qui suit aborde le levier du recyclage foncier et le soutien de l’État à travers le fonds friches.

Recyclage foncier : quel bilan pour le fonds friches ?

L’éclairage de Juliette Maître, directrice de projet Aménagement durable et transition écologique au Cerema.

Le Cerema a récemment produit une étude sur les candidats et les lauréats du Fonds friches… Quel en était l’objet ?

Juliette Maître : Lorsque le fonds friches a été lancé en 2020 dans le cadre du plan de relance, le Cerema a été missionné pour appuyer les services de l’État et de l’Administration centrale dans l’évaluation des dossiers. Cette étude a permis de dresser un panorama des projets candidats et lauréats du fonds friches, d’évaluer l’impact de ce dispositif et d’anticiper les coûts à venir dans la perspective de sa pérennisation. Pour ce faire, nous nous sommes basés sur l’examen des programmes prévisionnels et coûts associés ainsi que sur l’analyse plus fouillée d’une douzaine d’opérations.

Où en est la France en matière de recyclage foncier ?

Le recyclage foncier n’est pas une problématique nouvelle, ni dans les esprits, ni dans les pratiques. Ces dernières années ont ainsi été marquées par plusieurs grandes opérations très médiatisées (Île de Nantes, Lyon Confluence…) et des régions comme la Bretagne se sont emparées du sujet avec volontarisme. De plus, des programmes nationaux comme Action cœur de ville et Petites villes de demain ou UrbanVitaliz – le service public d’orientation et de conseil du Cerema – sont venus soutenir les initiatives des collectivités. Pour l’heure, notre pays compte encore 10 000 friches, soit à peu près 170 000 hectares de superficies à requalifier ¹ . Et ce gisement est comme un puits sans fond : à mesure qu’on requalifie des friches, d’autres se créent…

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Quelle est la vocation initiale du fonds friches ?

Reconstruire la ville sur la ville demeure un processus complexe et coûteux, plus en tout cas que les opérations d’aménagement par étalement urbain. De nombreux projets de réhabilitation de friches n’aboutissent pas en raison d’un déficit financier trop important. Dans la perspective de l’accélération de la production de logements et pour freiner l’artificialisation des sols, l’État a voulu permettre à un maximum d’opérations de recyclage foncier de voir le jour en compensant une partie de ce déficit.

Quels sont les principaux enseignements de l’étude du Cerema ?

L’examen des dossiers des candidats et lauréats venus de toute la France a fait apparaître plusieurs éléments. Le premier est sans doute la très grande hétérogénéité des friches, avec des opérations de quelques centaines de mètres carrés et d’autres de plus de cent hectares, des anciennes boulangeries de village et des terrains militaires désaffectés, des terrains propres et d’autres extrêmement pollués. Variété également en matière de typologie de projets avec des projets d’aménagement et de proto-aménagements – qui constituent une étape préalable à l’aménagement –, et de très nombreux projets immobiliers de toutes sortes, ce qui a d’ailleurs été une surprise : nous ne pensions pas qu’il y aurait autant de petits projets immobiliers.

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Qu’avez-vous appris sur l’origine du déficit des projets candidats au fonds friches ?

Dans la grande majorité des cas, les opérations de recyclage foncier pâtissent d’un modèle économique non rentable. C’est le cas fréquemment des programmes de logements sociaux. Les autres grands facteurs de déséquilibre sont les surcoûts liés à la dépollution et d’autres aléas comme la découverte d’amiante, les problèmes de portance… Ils peuvent suffire à plonger l’économie d’un projet dans le rouge !

Ces travaux ont-ils permis d’en savoir plus sur le coût des opérations de recyclage foncier et sur l’efficacité des subventions octroyées ?

En moyenne, pour les projets d’aménagement il faut compter 375 k€ par hectare pour la remise en état du foncier en l’absence de pollution, mais la facture peut s’envoler à plus de 2M€/ha. Dans les opérations immobilières, ces dépenses peuvent représenter plus de 1 000 € HT/m² de surface de plancher produits avec une médiane à 120 € HT/m² et quand il s’agit de logements, elles s’établissent entre 12 et 19 k€ par logement. Nous avons découvert que les subventions les plus “efficaces” en termes de m² de planchers générés sont celles attribuées aux projets d’aménagement et aux programmes immobiliers en zone de tension intermédiaire (B1). Au total, plus de 1 300 projets ont été soutenus par le fonds pour un total de 750 millions d’euros. Cela devrait permettre le recyclage d’environ 3 000 ha de friches et la production de près de 7 millions de m² de surfaces de logements, de 5 millions de m² de surfaces économiques et de plus de 4 millions de m² d’équipements publics.

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Quelles perspectives avec le fonds vert ?

Doté de 2 milliards d’euros par an jusqu’en 2027, le fonds vert signe la volonté de l’État de soutenir activement les stratégies locales de recyclage foncier puisqu’il pérennise les mécanismes du fonds friches. Il permettra en outre d’accompagner des opérations centrées sur la restauration écologique des sols, notamment aux fins de renaturation.■

Propos recueillis par Dominique Fidel

1. D’après les données de Cartofriches : https://cartofriches.cerema.fr/cartofriches/ [↩]

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