Logement social en milieu rural : construire des réponses adaptées aux territoires

Dans plusieurs communes rurales, des bailleurs sociaux démontrent qu’il est possible de développer des opérations adaptées aux besoins locaux. Mais derrière ces réalisations se cache un travail de fond : identifier les besoins réels du territoire, mobiliser les bons partenaires et définir un modèle économique capable de rendre le projet viable.

Objectiver les besoins avant d’agir

“Il ne faut pas laisser entendre qu’un logement rénové trouvera automatiquement preneur”, prévient d’emblée Raphaële d’Armancourt, directrice adjointe en charge du pôle Politiques territoriales et urbaines à l’Union sociale pour l’habitat (USH). Si certains élus constatent qu’un logement remis en état est rapidement occupé, cette réalité ne concerne pas, selon elle, tous les territoires ruraux. “Les bonnes questions à se poser sont : pourquoi et pour qui souhaite-t-on agir, et comment accompagne-t-on cette évolution ?”. Car la vacance ne constitue pas un gisement de biens mobilisable d’un simple coup de baguette magique. L’enjeu dépasse en réalité la seule production de logements.

Selon l’USH, le logement social constitue également un levier d’aménagement capable d’accompagner les projets de territoire, qu’il s’agisse de revitaliser un centre-bourg, d’accueillir de nouveaux habitants ou de maintenir des services de proximité. Habitat fortement dégradé, habitations devenues inadaptées au vieillissement de leurs occupants, propriétaires attachés à un bien familial ou encore éloignement des commerces, des transports ou de l’emploi : les situations sont multiples. “La vacance représente un potentiel, mais tout n’est pas possible. Les logements ne sont pas vacants sans raison. Les situations sont souvent complexes et les dispositifs publics ne suffisent pas toujours : il faut aller à la rencontre des propriétaires pour comprendre les freins et construire des solutions adaptées”, résume Raphaële d’Armancourt.

Elle s’appuie notamment sur les travaux de la géographe et urbaniste, Lise Foudrignier, qui montrent que la vacance de longue durée résulte fréquemment de logiques patrimoniales, familiales ou d’usage, limitant ainsi l’efficacité des seules aides financières ou contraintes fiscales. L’enjeu consiste donc avant tout à objectiver les besoins. Vieillissement de la population, évolution des ménages, bassin d’emploi, services de proximité ou attractivité résidentielle sont autant de critères qui permettent d’évaluer si une opération de logement est pertinente. “Lorsqu’une commune se mobilise et que les besoins du quotidien sont accessibles, les dynamiques peuvent devenir très vertueuses”, souligne-t-elle.

Des opérations qui doivent trouver leur équilibre

Les organismes HLM continuent d’investir en milieu rural, mais dans un contexte devenu beaucoup plus contraint. “Depuis 2018, ils ont perdu 12 milliards d’euros de capacités financières du fait de la réduction de loyer de solidarité (RLS)”, rappelle Raphaële d’Armancourt. Confrontés à ces fortes contraintes économiques, les bailleurs sont aujourd’hui plus sélectifs dans leurs interventions. Ils privilégient les territoires où les besoins sont clairement identifiés et où les conditions permettent d’assurer durablement l’occupation des logements. Cette prudence s’explique aussi par la difficulté d’équilibrer les opérations. En milieu rural, les loyers demeurent généralement faibles alors que les coûts de construction ou de réhabilitation sont comparables à ceux observés dans les métropoles.  “Les travaux coûtent aussi cher qu’en ville, mais les loyers sont plus faibles. L’équation est donc plus compliquée”, résume-t-elle. Pour autant, les bailleurs n’ont pas déserté les campagnes. Au cours des dix dernières années, 86 700 logements sociaux ont été mis en service dans les communes rurales, principalement dans celles situées sous l’influence d’un pôle urbain. Et c’est sans compter les logements en accession sociale, notamment en bail réel solidaire (BRS) dont l’essor se confirme également en ruralité.

Reste une question essentielle : comment mesurer la demande réelle ? “Pour un bailleur, la vraie question est d’objectiver les besoins sur un territoire donné”, souligne Raphaële d’Armancourt. Or, par définition, les ménages déposent plus volontiers une demande de logement social là où une offre existe déjà. À l’inverse, dans les territoires ruraux où l’offre est peu développée, les besoins peuvent rester difficiles à identifier alors même qu’environ 70 % de la population française remplit les conditions de ressources pour accéder au logement social.

Les bailleurs, des partenaires du développement local

“Les bailleurs ont toujours été des acteurs au service des territoires, mais cette dimension s’accentue aujourd’hui”, observe Raphaële d’Armancourt. Au-delà de leur rôle de constructeur, ils mettent désormais leurs compétences en maîtrise d’ouvrage au service des collectivités pour accompagner des projets plus larges. Réhabilitation de bâtiments existants, création de programmes intégrant logements, commerces ou services, réalisation d’équipements publics, études de marché, identification du foncier mobilisable ou encore recherche de financements : leur intervention peut couvrir l’ensemble des étapes d’un projet.

Cette évolution répond aussi à une réalité économique. “Une opération ne peut plus aujourd’hui s’équilibrer uniquement grâce aux loyers”, explique-t-elle. Les projets reposent désormais sur un montage financier mobilisant de nombreux partenaires : collectivités, établissements publics fonciers ou encore organismes de foncier solidaire. “Le partenariat est fondamental”, insiste-t-elle. Cette approche est d’ailleurs mise en avant dans le guide Agir pour le logement social publié par l’USH, qui présente les organismes HLM comme de véritables partenaires de projet capables d’accompagner les collectivités dans la requalification du bâti vacant, la reconversion de friches ou encore la revitalisation des centres-bourgs. Ces missions illustrent l’évolution du rôle des bailleurs, désormais appelés à intervenir bien au-delà de la seule production de logements.

Du principe à la réalisation : des projets construits sur mesure

Sur le terrain, cette logique de partenariat prend des formes très différentes selon les communes et les bâtiments disponibles. “Les bailleurs sociaux ont une place dans l’aménagement du territoire, mais ils ne pourront pas aller partout et à n’importe quel prix”, souligne Aurélien Tissier, le directeur général de Polygone. Dans les secteurs ruraux ou détendus, les projets passent notamment par l’acquisition-amélioration de bâtis anciens très dégradés, parfois initialement destinés à d’autres usages. Certaines collectivités mettent également leur patrimoine à disposition du bailleur dans le cadre de baux de longue durée : elles restent propriétaires tandis que l’organisme assure la réhabilitation puis l’exploitation du bien. Une manière de rendre possibles des opérations difficiles à équilibrer dans un schéma classique. “Il faut véritablement réfléchir au choix des projets : leur équilibre s’effectue sur des durées très longues (40 ans) et engage durablement l’organisme”, rappelle Aurélien Tissier.

Sur ces territoires, le parcours résidentiel et l’accession à la propriété font également partie du rôle des bailleurs sociaux. Dans des secteurs où la promotion immobilière est moins dynamique, Polygone se mobilise pour permettre aux habitants de devenir propriétaires. Deux possibilités : acquérir le logement qu’ils occupent, dans le cadre de la vente du patrimoine au locataire, ou accéder à un logement neuf – maison individuelle ou appartement – grâce au PSLA. Le BRS présente en revanche un intérêt plus limité dans ces secteurs très détendus, principalement situés en zone C, où le coût du foncier reste moins élevé que dans les métropoles ou les zones littorales.

À Aurillac, dix ans pour faire renaître un îlot dégradé

L’Îlot Gerbert, dans le centre ancien d’Aurillac, illustre cette logique de temps long. Lorsque Polygone s’engage dans l’opération en 2016, les trois bâtiments historiques qui le composent sont vacants et très dégradés. Près de dix ans seront nécessaires pour mener acquisitions, études et chantiers de manière à transformer cet habitat insalubre en 14 logements et trois locaux commerciaux. Au-delà de la création de logements, le projet participe ainsi à la revitalisation du centre-ville et permet de réinvestir un patrimoine existant. Une telle opération ne pouvait toutefois être portée par le seul bailleur. Inscrite dans la dynamique du programme Action cœur de ville, elle a associé notamment l’État, la ville d’Aurillac, l’agglomération, Action Logement, l’Anah et la Banque des Territoires. “C’est un projet à long terme, avec une phase d’acquisition puis un chantier particulièrement ambitieux”, résume Aurélien Tissier. Une réalisation récompensée en 2025 par le premier prix de l’Équerre d’Argent dans la catégorie Habitat.

À Aydat, anticiper le vieillissement

À Aydat, commune rurale du Puy-de-Dôme, le besoin est tout autre. Polygone travaille avec la collectivité sur un projet de résidence autonomie pour répondre au vieillissement de la population. Le partenariat, clef de l’opération, se formalise par la mise à disposition d’une salle par la commune et par l’élaboration d’une charte réunissant les parties prenantes au projet social, notamment autour de services comme le portage des repas. Le projet illustre une autre facette de l’intervention des bailleurs en milieu rural : partir d’un besoin local précis pour penser à la fois les logements et les services qui permettront d’y vivre durablement. “Le vieillissement de la population est une vraie réalité sur ces territoires. Il faut pouvoir l’accompagner”, souligne Aurélien Tissier.

À Cocumont, des logements pour faire revivre le bourg

Cette volonté de penser conjointement habitat et services, se retrouve à Cocumont, commune de moins de 2 000 habitants du Lot-et-Garonne. Habitalys y a réhabilité un ancien hôtel-restaurant emblématique des années 1970 et une boulangerie. Baptisée “Centre-Bourg 2030” par la commune, l’opération a permis de créer six logements et deux commerces. Mise en service en juin, elle accueille déjà une supérette et doit prochainement voir ouvrir un bar-brasserie.

L’enjeu dépasse là encore la seule production de logements : il s’agit de contribuer à redonner vie au cœur du village en y maintenant des services de proximité. Un projet qui a nécessité une ingénierie financière importante et la mobilisation de nombreux partenaires, parmi lesquels le Fonds vert, la Région et l’intercommunalité. “À une époque, on pouvait se préoccuper de créer des lieux pour habiter. Aujourd’hui, on imagine des lieux à vivre“, résume Bruno Guinandie, le directeur général. Une ambition qui prend tout son sens dans ces petites communes, où logement, commerces et services de proximité sont étroitement liés.■

Chris Mick

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