“Il faut conduire une réflexion globale sur ce que pourrait être un modèle de logement abordable pour le rural”

De nombreux territoires ruraux, y compris peu denses, enregistrent des besoins en logements qu’ils ne peuvent pas satisfaire. Comment comprendre les dynamiques de l’habitat dans les zones rurales aujourd’hui ? À quelles conditions pourrait-on y favoriser la production de logements abordables ? Monique Poulot, professeure de géographie à l’Université de Nanterre et présidente du conseil scientifique de France ruralités, dresse ici un tableau des ruralités et analyse la manière dont s’y pose la question du logement abordable.

Pourquoi parle-t-on aujourd’hui de ruralités ?

Pour mieux le comprendre, il convient de faire l’historique du terme. Pour faire vite, je dirais qu’il y a eu trois temps.

Le premier, qui s’étend de l’après-guerre jusqu’au tout début des années 80, utilisait, comme terme générique, le terme de campagne. Ce mot recouvre l’idée d’un espace dévolu à l’agriculture. Il correspond au moment de la Révolution agricole, comme on l’a appelée, quand l’État avait alloué cette fonction dominante à ces espaces. La campagne était alors considérée comme un secteur économique avant tout.

Le deuxième temps, au tournant des années 1970-1980, correspond aux résultats du recensement de la population de 1982 : pour la première fois, l’exode rural semble stoppé ; à tout le moins, les campagnes, considérées à l’échelle de la France, accueillent plus d’habitants qu’elles n’en perdent (solde migratoire positif). Le terme d’espace rural remplace alors celui de campagne, en particulier dans le discours scientifique qui conceptualise alors l’idée de renaissance rurale. Le terme voulait signifier que les nouveaux habitants n’appartenaient pas au monde agricole mais étaient majoritairement des ouvriers ou des cadres et que ces espaces n’avaient plus seulement une fonction agricole. La notion d’espace rural a donc été choisie pour marquer cette dimension plurielle, multifonctionnelle dirait-on aujourd’hui, de la campagne, les fonctions résidentielles et de loisirs devenant toujours plus importantes. Puis, très vite, on est passé aux espaces ruraux au pluriel avec le développement du phénomène de périurbanisation. Le pluriel évoquait une diversité d’espaces ruraux, certains étant plus que d’autres sous influence urbaine. Cela s’est traduit dans la nomenclature de l’INSEE adoptée en 1996.

D’une nomenclature à l’autre : décrire le monde rural
En 1996, l’Insee adopte le zonage en aires urbaines (ZAA) : chaque aire urbaine est constituée d’un pôle entouré d’une ceinture périurbaine (40 % de la population active y est pendulaire) et au-delà s’étend l’espace rural décliné à partir de 2002 en plusieurs catégories (pôles ruraux, le rural sous dépendance urbaine, le rural isolé). Cette approche de la ruralité, centrée sur la ville, est abandonnée en 2020. Les territoires ruraux désignent désormais l’ensemble des communes peu denses ou très peu denses d’après la grille communale de densité. Ils réunissent 88 % des communes en France et 33 % de la population en 2017.

Le dernier temps débute au tournant du XX^e siècle : il est marqué par les changements de nomenclature de l’INSEE qui peu à peu abandonne le terme de périurbain (encore présent en 2010, il ne l’est plus en 2020) et par des réflexions scientifiques qui prennent acte de la renaissance rurale dans ses diverses dimensions (démographique, sociologique, économique…). Ce renouveau se manifeste notamment par un changement majeur de représentation du rural dans la société française et un puissant désir de campagne.  

Le terme de ruralité apparaît alors, en miroir de celui d’urbanité. Il désigne à la fois un espace, des fonctions et j’ajouterai, des représentations : celles que les ruraux ont d’eux-mêmes et aussi celles que s’en font les autres. La ruralité est un terme plus global : géographique si on parle de l’espace, socio-économique si on parle des fonctions et qui renvoie à nos imaginaires si on parle des représentations. Il est aujourd’hui très largement utilisé par les scientifiques, et le pluriel est de mise pour rendre compte de l’extrême diversité des territoires ruraux, marqués par la périurbanisation et par l’histoire. La nomenclature INSEE de 2020 officialise la notion avec la grille communale de densité –sans abandonner la classification en pôles d’emploi ou aires d’attraction des villes– et le discours politique la reprend également à son compte.

Peut-on approcher cette diversité par une typologie pour décrire les ruralités ?

Nous disposons de plusieurs typologies. Je ne reviendrai pas sur celle de l’INSEE qui est basée sur les densités de populations. J’évoquerai plutôt celles qui combinent plusieurs critères (démographiques, emploi, logement…) pour rendre compte de la diversité des ruralités. La plus utilisée a été proposée par Acadie + Magali Talandier en 2023. Elle distingue quatre types de ruralités : les ruralités résidentielles ou périurbaines, les ruralités productives, les ruralités touristiques et les petites polarités.

Les ruralités résidentielles regroupent les communes rurales intimement liées à la ville et s’ancrent dans l’histoire de la périurbanisation ou du desserrement urbain – un mouvement qui se poursuit encore. Si les grandes auréoles périurbaines de l’Île-de-France, autour de Paris ou autour des grandes villes, marquent un peu le pas, la périurbanisation est très forte autour des petites villes. La question du logement y est fondamentale.

Les ruralités productives correspondent à une fonction économique dominante. C’est une notion qui a toujours été associée à la campagne, mais qui ne s’est appliquée pendant longtemps qu’à la seule agriculture. Le lien à l’agriculture reste fondamental, car c’est elle qui organise majoritairement l’espace. Mais la typologie prend acte des autres activités de production dont l’industrie, activité ancienne dans les espaces ruraux, laquelle a parfois mieux résisté que l’industrie urbaine. Jusque dans les années 2010, la catégorie ouvrière est presque plus présente dans les ruralités que dans les milieux urbains comme l’ont montré les sociologues. Le cas du Choletais est une bonne illustration : c’est une industrie qui s’est véritablement modernisée, pour passer du mouchoir de Cholet, à la voile très technique pour les bateaux, aujourd’hui. Cette transformation s’est appuyée sur des vecteurs ruraux, un patronat rural, ancré, et une vraie tradition ouvrière, différente de celle des villes.

Troisième type de ruralité, les ruralités dites touristiques qui renvoient là-aussi, à une histoire. Dès les années 1980, la campagne est envisagée dans les politiques publiques comme un lieu majeur de tourisme à venir. Cette activité offre alors des possibilités de développement pour des territoires ruraux qui peinent à s’inscrire dans la révolution agricole productiviste ou qui restent en dehors de l’industrialisation. Ces ruralités touristiques sont aussi résidentielles, mais elles présentent des comportements très spécifiques, en termes d’habitat et de logement, avec une dimension d’occupation temporaire, qui peut entrer en concurrence avec l’habitat rural permanent. 

Le dernier type de ruralité regroupe les petites polarités. Celles-ci ont souvent été exclues de l’espace rural, tant dans sa définition que de son analyse, voire rattachées à la ville alors qu’elles regroupent des services et jouent un rôle essentiel pour les bassins de vie ruraux. C’est une catégorie majeure dans la structuration des espaces ruraux : elles ne sont pas définies par un seuil démographique (certaines sont à 2 000 habitants, seuil entre commune rurale et urbaine, mais elles peuvent rassembler jusqu’à 20 000 habitants ou plus) mais par leur capacité à offrir des aménités de vie aux habitants (services publics, commerces, marchés, loisirs…). On peut également signaler que ces petites polarités n’ont guère fait l’objet de politiques publiques, contrairement à d’autres catégories de villes.

Cette typologie, dont les catégories sont perméables, permet de caractériser la diversité des ruralités. Aujourd’hui, les statistiques et les SIG ouvrent la voix à des typologies beaucoup plus fines que dans les années 1980. Notre rôle en tant que scientifiques, et cela vaut aussi pour la puissance publique, est d’opérer un travail très fin de dosage dans ces typologies ; il s’agit de montrer des tendances, des dominantes, sans pour autant occulter la complexité des situations locales.

Quelles sont aujourd’hui les grandes dynamiques de l’habitat dans les ruralités ?

On peut tout d’abord souligner un point commun à l’ensemble des catégories de ruralités au regard du logement : tous ces espaces ruraux sont devenus désirables. Désirables en premier lieu pour les habitants urbains, qui en ont longtemps eu des représentations plutôt négatives. La périurbanisation a marqué un premier changement de regard. La Covid a joué également un rôle important dans la prise de conscience que l’espace rural avec ses faibles densités représentait une qualité exceptionnelle pour offrir un bien-vivre, ou à tout le moins, un mieux vivre, face aux crises épidémiques.

Enfin, d’autres facteurs, comme le réchauffement climatique et son lot de canicules, montrent les limites de la ville dense et renforcent la désirabilité du monde rural. Si celle-ci ne s’exprime pas par un exode urbain – à l’égal de l’exode rural dans son ampleur –, elle se manifeste dans des achats de résidences à la campagne, dans des pratiques de bi ou multi-résidentialité avec travail en distanciel, ainsi que dans un regain du tourisme rural. Ces comportements entrent en concurrence avec la fonction productive des campagnes mais aussi résidentielle pour les autochtones, si je puis les appeler ainsi, d’où des tensions sur le logement.

Ensuite, les ruralités apparaissent désirables pour l’action publique, car elles offrent des ressources indispensables dans le conteste de transition que nous connaissons. Les espaces ruraux offrent des sols pour l’alimentation, pour la production d’énergie et de nombreuses ressources naturelles (le bois et le chanvre pour le bâtiment, par exemple). Ces différents usages entrent en compétition les uns avec les autres et aussi avec les besoins en logement. L’espace rural retrouve ainsi une nouvelle place au sein des politiques publiques qui doivent assurer l’avenir de notre vivre-ensemble et soutenir une économie qui fonctionne.

Cette désirabilité des ruralités est source de crispations, notamment pour les habitants des espaces ruraux qui s’interrogent : Est-ce que l’action publique conduit le développement des espaces ruraux pour ceux qui les habitent ? ou pour la ville ?, quelle est leur place dans le futur collectif envisagé d’autant que ce futur est entaché d’incertitudes ? Le cas des aménités rurales¹ est un bon exemple. D’une part, la définition des aménités rurales est complexe pour les habitants et d’autre part, ceux-ci se demandent qui en profite réellement. Certes, le projet est intéressant mais le terme reste trop technocratique. Enfin, il relance le débat sur les ruralités comme ressources pour l’urbain, au service de l’urbain, et renvoie à une représentation de territoires cantonnés dans un rôle de servitude.

Les espaces ruraux présentent-ils d’autres caractéristiques communes ayant des conséquences directes sur l’habitat ?

Un autre aspect spécifique aux espaces ruraux est le vieillissement. Celui-ci y est particulièrement marqué, bien plus que dans les zones urbaines, et ce phénomène s’accentue, car les nouvelles populations arrivantes sont souvent des personnes retraitées.Pour l’habitat, c’est un enjeu majeur : comment repenser le logement pour favoriser le bien-vieillir ? Le vieillissement en milieu rural, après avoir été un peu négligé, est devenu un sujet très étudié par le monde de la recherche scientifique française. Pourtant, il peine encore à s’imposer dans les politiques publiques.

Un autre élément à considérer, c’est le développement de la multi-résidentialité des urbains : touristique mais plus largement résidentielle. Quelles traductions dans zones rurales ? Cela renvoie plus généralement aux formes d’habitat temporaire qui y sont importantes et qui recoupent différents types. Il convient en effet d’inclure toutes les personnes qui sont de passage dans ces espaces : les saisonniers agricoles ou touristiques qui souffrent particulièrement du mal-logement.

Quid du logement abordable dans les ruralités ?

La plupart des aspects évoqués ci-dessus renvoient à cette question. Les populations en milieu rural sont en effet plus pauvres globalement que les populations en milieu urbain. Certes, certains agriculteurs ont des patrimoines importants mais immobilisés dans la terre ou le capital d’exploitation. Et les catégories socio-professionnelles ++ sont moins nombreuses en dépit des évolutions.

Au final, beaucoup d’habitants en espace rural, ont des moyens limités, c’est particulièrement vrai pour les personnes âgées mais aussi pour les jeunes qui peinent à trouver des logements abordables correspondants à leurs besoins. En effet, l’habitat ancien dans le rural est souvent de grande taille. Ce sont de grandes maisons familiales, construites à l’époque où les ruraux avaient trois ou quatre enfants en moyenne. C’est un modèle d’habitat qui ne répond plus du tout aux besoins actuels.

Par ailleurs, le grand nombre de ménages d’une personne, et la décohabitation qui s’imposent, appellent à repenser le design de l’habitat : des logements de plus petite taille mais avec des espaces communs, voire des services partagés. Dans la transition en cours, ne faut-il pas, par exemple, mutualiser les dépenses d’énergie ou un certain nombre de services ? Je suis toujours très impressionnée par les résidences des villes du nord de l’Europe où les charges communes sont mutualisées, que ce soit pour le chauffage ou les laveries collectives par exemple. Cette gestion collective a existé en France mais elle a été largement remise en cause et abandonnée alors qu’elle pourrait retrouver un nouveau sens, à la fois économique et social.

Comment parvenir à produire des logements adaptés à un coût maîtrisé ?

Deux chemins sont possibles : soit la réhabilitation de ce qui existe, soit la construction neuve, notamment en collectif puisqu’il faut sortir du modèle –énergétivore et consommateur d’espace – du pavillon implanté au milieu de sa parcelle.

Le problème de la réhabilitation, c’est son coût. D’autant que la plupart des aides sont concentrées sur la construction neuve. Comment aller vers des réhabilitations abordables ? Les problèmes sont multiples : techniques et financiers, car il faut diviser les logements, travailler sur des bâtiments de pierre – souvent des passoires thermiques – et pas toujours adaptés aux fortes chaleurs ; sociétales car les réhabilitations ne sont pas plébiscitées par tous les habitants, notamment les habitants du cru. Les enquêtes montrent que le logement ancien est entaché d’une image de tradition alors que le pavillon c’est la modernité dont le rural a longtemps été exclu. Il y a donc un enjeu majeur à montrer des exemples de réhabilitations réussies pour lever les réticences.

J’ai par exemple travaillé avec les parcs naturels régionaux franciliens qui soutenaient des opérations “d’urbanisme endogène”² dont l’objectif est de conserver les trames anciennes avec des réhabilitations de maisons mitoyennes en alignement ou encore de fermes (ainsi à Maule, Feucherolles, Septeuil dans les Yvelines). De telles opérations voulaient démontrer l’intérêt des réhabilitations, mêlant tradition et modernité, tant d’un point de vue urbanistique que financier. Elles sont d’ailleurs combinées avec de la construction neuve, notamment en comblant les dents creuses pour éviter la consommation d’espaces naturels et agricoles.

Car en effet la construction neuve est nécessaire pour répondre aux besoins. Dans le contexte de transition, on tend vers le modèle de petits collectifs. Mais ce modèle suscite aussi de fortes contraintes et réticences dans les espaces ruraux. D’une part, le collectif renvoie à un imaginaire de tours et il est souvent mis à distance par les anciens et nouveaux habitants ; il fait peur et il est rarement désirable.  Cela réclame donc un important travail d’information : qu’est-ce que le petit collectif ? Comment peut-il s’intégrer dans les trames existantes, ou se connecter au centre ?… Dans les zones périurbaines, les élus ont d’ailleurs adopté le terme de logements intermédiaires pour favoriser l’adhésion de leurs habitants.

D’autre part, les bailleurs sont peu nombreux à vouloir aller sur ce segment dans le rural, notamment les bailleurs sociaux. A la fois parce que la population n’y est guère favorable et surtout car le coût de l’opération ne correspond pas aux standards habituels. Les modalités de calcul ont été élaborées pour l’urbain, pour un grand nombre de logements. Les grands bailleurs sociaux sont tributaires de ce calcul de rentabilité, alors qu’en milieu rural, le sol est la variable d’ajustement. Il faudrait sans aucun doute envisager d’autres modalités de calculs pour soutenir le développement de telles opérations en rural.

Des exemples existent, et on peut citer des opérations multi-sites, dans un ou plusieurs bourgs périurbains qui ont permis aux bailleurs d’équilibrer leurs opérations. Cela revient à augmenter le nombre de logements, et ainsi diminuer les coûts ; dans la plupart des cas, l’enveloppe de l’intercommunalité a permis de telles formalisations (Communauté de Communes du Pays Houdannais, Les portes de l’Eure, Montfort l’Amaury, Coubert…)³.  

C’est à l’action publique de promouvoir ce type de modèles, de lui donner une lisibilité et de permettre son développement. Sur l’habitat, on reste très prisonnier du modèle urbain qui propose soit l’habitat collectif de grande taille, soit le pavillonnaire du périurbain. Et entre les deux, il n’y a pas grand-chose qui pourrait convenir aux espaces ruraux. Il faut donc inventer un habitat collectif adapté au rural qui fasse envie, qui ait de véritables espaces communs, qui soit connecté au reste du territoire en contexte de faible densité… Le sujet est vraiment de travailler sur la forme urbaine globale dans ces espaces : quel design des villages, des hameaux ou des petites villes ?

Il faut également signaler que le logement va de pair avec les services et les commerces et qu’il est nécessaire de penser ces éléments de manière conjointe. Certaines communes rurales de petites polarités utilisent ainsi leurs règlements d’urbanisme – et leurs orientations d’aménagement et de programmation (OAP) – pour réserver des rez-de-chaussée aux commerces ou aux services et transformer simplement le premier étage en habitat afin de garder une rue vivante et des logements adaptés et rénovés.

Bref, il faut conduire une réflexion globale sur ce que pourrait être un modèle de logement désirable et abordable pour le rural. Le parcours projet habitat va tout à fait dans ce sens.

De quels types d’habitat rural abordable peut-on déjà s’inspirer ?

L’habitat participatif a longtemps été un modèle très urbain mais il se développe dans les campagnes. Des collectifs sont intéressés, ils ont un projet, mais ce qui leur manque souvent, c’est le foncier. Ce ne sont pas forcément des collectifs marginaux, la plupart veulent être connectés au centre, à l’école, au collège… Mais les collectivités sont encore souvent frileuses pour les aider. En Vendée, on voit se multiplier de petites structures participatives trans-générationnelles, avec par exemple des retraités locaux qui transforment leur maison pour en faire plusieurs logements : un logement pour un couple âgé et deux logements pour des couples plus jeunes. C’est le cas dans les petites communes de Vieillevigne ou de Rocheservière, au cœur du tissu vendéen. On retrouve de telles structures trans-générationelles participatives entre étudiants et personnes âgées (autour de Lille et dans d’anciennes communes minières du Nord).

Autre modèle, même s’il n’a pas toujours bonne presse, l’habitat léger. Il est encore associé à un imaginaire alternatif qui parfois fait peur. Mais il constitue une alternative intéressante car il n’abîme pas les sols et réduit donc les enjeux de concurrences sur le foncier rural. Il est souvent porté par des néo-ruraux qui s’inscrivent dans des logiques de transition. Certains d’entre eux recherchent des expériences de logement, en lien avec de la petite agriculture.

Ce type d’habitat se retrouve notamment dans les écolieux. Ces derniers accueillent des habitats participatifs, des habitats légers, en les associant à une forte dimension expérientielle appliquée à l’agriculture, voire à la culture… Ils illustrent parfaitement les qualités de multifonctionnalité qu’on associe aujourd’hui aux ruralités, et qui s’appliquent aussi à l’habitat.

Quel rôle les politiques publiques nationales peuvent-elles jouer pour développer le logement abordable en milieu rural ?

Comme je l’ai déjà dit, il convient de réfléchir à de nouveaux modèles économiques d’habitat en milieu rural et donc de produire de nouveaux indicateurs à destination des acteurs du logement, pour le calcul des coûts et de la rentabilité. Les bailleurs en ont absolument besoin. C’est un des rôles attendus de l’État, vu notamment le poids des bailleurs sociaux dans ces nouveaux modèles.

La difficulté est clairement que tous les modèles économiques sont basés sur l’agglomération, la quantité, les économies d’échelle et qu’il faut donc sortir de cette logique. Cela revient à considérer les espaces dans leur structure alors que trop souvent les calculs économiques sont a-spatiaux.

Une réflexion sur la propriété publique serait peut-être aussi à mener. C’est un levier à la main des collectivités locales et parfois de l’État. J’ai beaucoup travaillé sur la propriété publique pour la relocalisation d’une agriculture plus durable et partant d’une alimentation de qualité : de très nombreuses collectivités territoriales se sont engagées dans cette voie et affirment ainsi leur responsabilité dans le développement de modèles vertueux. On pourrait l’envisager pour le logement ; il est important que la puissance publique affirme son rôle de faire modèle. Enfin, il faut poursuivre l’élan donné par l’élaboration du parcours habitat rural.

Beaucoup d’exemples ont déjà été travaillés dans ce parcours, il faut continuer à en proposer. Les collectivités en ont besoin. Le déploiement du parcours habitat rural doit être aussi l’occasion de mettre en réseau des communes qui ont des problématiques similaires. Les élus, et plus encore leurs services techniques, ont souvent l’impression d’être très seuls. Ils doivent travailler sur tous les domaines à la fois – habitat, mobilité… –, et tous expriment un fort besoin d’échanges. J’imagine que le programme a prévu des réunions, des rencontres dans les territoires : ces rassemblements sont nécessaires dans un souci de reconnaissance de la puissance publique du problème du logement en rural, et de son soutien.■

Propos recueillis par Florent Chappel

1. Il existe un financement national nommé dotation de soutien aux communes pour les aménités rurales, qui valorise leur rôle de protection de la biodiversité. [↩]
2. Les PNR de Chevreuse et du Gatinais ont édité des guides de l’urbanisme endogène ; on peut également citer le  “Guide méthodologique pour une intégration possible des objectifs de développement durable dans le projet urbain” de la DDT du Haut-Rhin , 2012, 73p. [↩]
3. La thèse de C. Fonticelli, 2018, Construire des immeubles au royaume des maisons. La densification des bourgs périurbains franciliens par le logement collectif, propose de nombreux exemples. [↩]

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