Besoins en logement et ruralités : l’État lance une nouvelle dynamique avec le parcours Habitat rural

Priorité du plan France ruralités, le développement de l’offre de logements en milieu rural n’est pas à la hauteur de la demande. Pour avancer vers un équilibre à trouver, la DGALN, avec le soutien de ses partenaires – principalement l’Anah et l’Anct – a mis en place un Parcours projet habitat rural, présenté le 30 juin dernier à la Défense. Conçu en s’appuyant sur des collectivités très impliquées, ce nouvel outil vise à faciliter la tâche des élus ruraux dans la conception et la réalisation de leurs projets d’habitat.

“Les territoires ruraux sont des laboratoires d’innovation, des lieux où se réinventent les modes de vie, l’économie circulaire et la transition écologique. Pour conforter ces dynamiques, il faut lever les freins au logement que sont la complexité des montages financiers, l’inadaptation de l’offre aux besoins et la vacance qui grève nos centres-bourgs”.

C’est avec ces mots, que le ministre en charge de la ruralité, Michel Fournier, a introduit le séminaire du 30 juin 2026, organisé à La Défense par la DGALN et consacré à l’habitat en milieu rural. Plus précisément, cette journée ouverte aux élus ruraux, aux services de l’État et à l’ensemble des acteurs concernés par l’habitat en milieu rural, avait pour objet de présenter et d’amorcer en même temps le déploiement d’un nouvel outil “mis en place par et pour les territoires ruraux” : le parcours projet habitat rural.

Évaluer les besoins en logement avec le logiciel Otelo

Si l’habitat est un enjeu majeur dans les espaces ruraux, c’est d’abord parce qu’ils enregistrent d’importants besoins en logements, souvent méconnus. C’est un constat qu’est venu rappeler, courbes et chiffres à l’appui, Pierre-Olivier Faure, adjoint au chef du bureau des études économiques à la DGALN. “Les territoires ruraux sont divers et en transition démographique : un grand nombre d’entre eux voient leur population diminuer tandis que le nombre de ménages augmente, explique-t-il. S’ajoute à cela un parc souvent dégradé, une vacance importante, de nombreuses situations de mal-logement et un risque d’attrition des résidences principales au profit des résidences secondaires et des meublés touristiques. L’outil Otelo permet de qualifier, d’estimer et de territorialiser les besoins en logement en distinguant les leviers pour y répondre : construction neuve, réhabilitation ou adaptation du parc existant”.

Le logiciel Otelo, développé par le ministère en charge de la ruralité et du logement, révèle ainsi que de nombreux EPCI ruraux ont besoin d’accroître leur parc de logements, et pas seulement sur le littoral et autour des métropoles. Très utile pour élaborer un PLH ou un SCOT dans son volet habitat, cet outil a déjà été adopté par 180 EPCI, 33 agences d’urbanisme et 84 DDT et peut s’ouvrir à de nouveaux utilisateurs, comme des parcs naturels régionaux.¹

De nouveaux outils pour baliser un parcours habitat rural

Face à ces besoins, les communes rurales manquent souvent d’équipes pour concevoir et porter des projets d’habitat. Y remédier est d’ailleurs l’une des priorités du plan France ruralités, qui souhaite “renforcer l’accompagnement des communes rurales sur la rénovation et l’amélioration de l’habitat”, rappelle Fanny Lendi-Ramirez, référente territoriale ruralité à la DGALN. C’est pour concrétiser cet objectif qu’a été développé le parcours habitat rural. “Les élus ruraux ont exprimé un besoin d’outils pour faciliter leurs échanges avec la population ou l’intercommunalité, élaborer des solutions adaptables à leur territoire ou développer des approches innovantes, rappelle-t-elle. Ils ont aussi insisté sur le besoin de faciliter la mobilisation du collectif d’acteurs impliqués dans les projets d’habitat en milieu rural et d’organiser des échanges entre pairs”.

À l’issue de plusieurs mois de travail qui ont étroitement associé trois communes rurales – Garein dans les Landes, Murat dans le Cantal et Assier dans le Lot –, plusieurs outils ont été produits pour baliser le Parcours projet habitat à destination des élus ruraux : un livret mode d’emploi, des fiches d’étapes détaillées et de nombreux documents ressources sont aujourd’hui téléchargeables sur le portail de l’aménagement durable.

Importance de la phase amont : du diagnostic à la stratégie

La journée du 30 juin a été l’occasion de les présenter et de partager des points de vue sur les difficultés et solutions possibles pour favoriser les projets d’habitat en milieu rural.

Premier constat unanime, l’importance pour un élu de soigner la phase amont des projets. Celle du diagnostic et de l’élaboration d’une stratégie qui inscrit l’habitat dans le projet de territoire. Pour Maxime Hug, maire d’Assier, “il est indispensable d’identifier un référent ensemblier par territoire pour les élus qui ne maîtrisent pas les dispositifs d’amélioration de l’habitat. Notre commune, importante au sein de la communauté de communes du grand Figeac, a une expérience longue et assez rare des politiques de l’habitat, qu’elle souhaite transmettre”.

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Même retour du Cantal, avec le sous-préfet à la ruralité David Crochemore : “le maire de Murat, Gilles Chabrier, a une vision, une démarche et une stratégie, mais l’ensemble des autres communes de l’intercommunalité n’ont aucune capacité, connaissance, service ou ingénierie à leur disposition. Leurs élus ont besoin d’un appui méthodologique pour développer une stratégie”.

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Jean-Luc Pérat, maire d’Anor, abonde : “le diagnostic, c’est un état des lieux indispensable pour éclairer les nouveaux élus. Il permet de bâtir une feuille de route pour plusieurs années”. Un constat mis en pratique dans son territoire, avec la réhabilitation d’une friche industrielle et d’y concevoir un aménagement exemplaire, distingué depuis 2024 par le label ÉcoQuartier national.

Le mur du financement des projets

Autre constat, largement partagé, celui de l’équation économique à résoudre pour concevoir et aboutir des projets d’habitat en milieu rural. Jacques Wehrung, chargé de mission au pôle aménagement, développement et tourisme au parc naturel régional des Vosges du Nord, lance ainsi la question : “en quoi le parcours projet permet-il d’attirer les acteurs de l’habitat – bailleurs, opérateurs et porteurs de projet, maîtres d’ouvrage d’une opération –  et d’investir sur nos territoires ?”. Ce à quoi Fanny Lendi-Ramirez répond que c’est en effet “l’obstacle le plus souvent identifié par les élus ruraux. Si le parcours habitat ne propose pas de baguette magique, il doit permettre de mieux mobiliser un potentiel énorme d’acteurs pour inventer les modèles économiques manquants”. Et de citer en exemple ceux de l’habitat participatif.

Maxime Hug, maire d’Assier, témoigne de l’expérience de sa commune. Un succès d’abord, avec la réhabilitation de 4 logements en centre-ville, grâce au financement du RHI-THIRORI et au recrutement de bureaux d’études de grande qualité. Mais aussi grâce à l’intervention d’un bailleur social, Polygone, motivée par l’existence d’une OPAH-RU sur le site. “Il a fallu qu’on soit tous autour de la table pour sortir ce projet, insiste le maire. Et la commune a vendu le bien pour 1 € symbolique après acquisition”.
Mais parfois, malgré son expérience et son savoir-faire, la communauté de communes du Grand-Figeac est placée devant un constat d’échec. C’est le cas sur la commune de Fontenac, 90 habitants, qui souhaitaient rénover 4 logements dégradés mitoyens avec l’église du village. Pour cette raison, la RHI THIRORI a été refusée. “On était prêt à mettre de l’argent intercommunal, se souvient le maire d’Assier et Vice-Président du Grand-Figeac en charge de l’habitat et de l’aménagement. Mais là, nous n’avons pas pu trouver de solution. Pour quatre logements à cet endroit, les investisseurs ne viennent pas en nous expliquant que ce n’est pas rentable ”.
Une situation qui n’est pas exceptionnelle en milieu rural et en particulier dans ce territoire. D’après Maxime Hug, les espaces ruraux comportent “beaucoup d’”habitat ancien”, abandonné, qui ne pourra pas être rénové sans des financements exceptionnels. Le logement de demain n’existe pas forcément en milieu rural : les résidences secondaires ne se tarissent pas, le logement vacant constitue une réserve qui s’épuise, et la rénovation n’est pas finançable en droit commun. Le neuf devient alors inéluctable lorsqu’il existe une attractivité autour”.

Ouvrir les pistes alternatives, du BRS au logement communal

Alors comment éviter le mitage avec de nouveaux lotissements et tenir cette ligne de crête de la rénovation du bâti existant ?
Jérôme Lesueur, adjoint au chef du service habitat de la DREAL Nouvelle-Aquitaine, témoigne de la situation à Garein où la solution du bail réel solidaire (BRS) avait d’abord été envisagée. “Les OFS se sont déclarés peu intéressés à Garein alors que le BRS connaît un vrai succès sur la partie littorale du département des Landes, explique-t-il. Nous avons donc proposé un autre dispositif, celui de la location-accession. Et nous allons être attentifs aux résultats car parfois, ça ne marche pas”.

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Une autre réponse, aussi originale qu’inattendue, a été remarquée dans le débat sur ce sujet du financement, avec le logement communal. Elle est présentée par le chef du service habitat de la DDT de Haute-Loire, David Fayard. Quand les opérateurs bancaires ne se risquent pas, faute de rentabilité suffisante, quand les bailleurs sociaux ne viennent pas faute d’équilibre financier, quand les foncières qui croient au développement territorial ne se positionnent pas non plus, le dernier recours est pour lui une prise en main communale des projets d’habitat. “Un maire peut avoir les mêmes prérogatives qu’un bailleur social pour constituer un parc de logements sociaux sur sa commune, affirme-t-il.S’il y croit, la DDT peut accompagner l’élu jusqu’au bout des opérations”.

Un accompagnement qui suppose un engagement fort et des moyens dédiés, que la DDT de Haute-Loire a su organiser depuis plusieurs années : elle a lancé en 2022 une démarche pour équilibrer le financement des opérations d’habitat, notamment en utilisant le dispositif RHI – THIRORI. David Fayard rappelle d’ailleurs que, “lorsque le RHI-THIRORI peut être mobilisé – et la DDT 42 a capté 20 % de l’enveloppe nationale pour des opérations en Haute-Loire–, ce financement permet de sortir des projets complexes en mobilisant une ingénierie pointue que seuls 4 à 5 bureaux d’études maîtrisent au niveau national”.

L’enjeu crucial de l’accompagnement : plusieurs expériences inspirantes

Les DDT ne sont pas les seuls acteurs à pouvoir proposer un accompagnement aux collectivités rurales dans leurs projets d’habitat. Le colloque a permis de présenter plusieurs expériences inspirantes.

La commune d’Anor, tout d’abord, environ 3 100 habitants, qui a su requalifier plusieurs friches et valoriser l’un de ses projets d’aménagement avec le label ÉcoQuartier reconnu au niveau national. Le défi était de taille alors que le territoire était frappé de plein fouet par la désindustrialisation. “Nous avons conduit un travail avec tous les acteurs locaux pour faire face au déclin rapide et traumatisant de la commune, se souvient Jean-Luc Pérat, maire d’Anor. Fin de la coutellerie, de la verrerie, du textile, fermeture d’une colonie de vacances, au total, six friches grevaient désormais l’avenir de la commune. Rapidement, le maire s’est tourné vers l’établissement public foncier (Epf) des Hauts-de-France. “Nous avons adhéré à l’EPF dès 2012 et lancé un travail pour projeter l’avenir de nos friches sur 20 ans, poursuit le maire. Le site de l’ancienne verrerie blanche a pu devenir l’écoquartier d’aujourd’hui grâce au soutien du Feder et de son appel à projet Renouer – renouvellement urbain et écologique des espaces ruraux – lancé en 2014”.

Une opportunité de financement arrivée à point nommé mais dans un contexte largement préparé par la commune : dès 2010, l’EPF faisait l’acquisition des anciens corons de la verrerie pour amorcer un projet de transformation. Dans la foulée, la commune ouvrait des ateliers avec tous les acteurs du territoire et les habitants pour rêver l’avenir de cette friche. Constituer un espace économique sur le site, du logement social de qualité dans les anciens corons, proposer de la construction neuve, ériger une verrière pour abriter des activités comme un clin d’œil à l’ancienne verrerie… Quand l’appel à projet européen est arrivé, la commune était prête. “Grâce à notre partenariat avec le bailleur social L’Avesnoise, notre agence d’urbanisme [l’agence de développement et d’Urbanisme Sambre-Avesnois Hainaut Thiérache, ndlr], le CAUE du Nord, le PNR de l’Avesnois, nous avons pu valoriser ce patrimoine et rendre hommage aux générations d’ouvriers”, se félicite Jean-Luc Pérat.

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Autre exemple, celui du Fumélois, dans le Lot-et-Garonne, un territoire rural également frappé par la déprise économique. La cheffe de projets Marjorie Boucheyrou devait, dans le cadre du programme national Villages d’avenir piloté par l’Anct, accompagner les 36 lauréats du département, dont les 9 communes du Fumélois. “Nous avons effectué un diagnostic du territoire, élaboré une stratégie d’intervention et produit un plan d’action multithématique pour chaque lauréat, précise Marjorie Boucheyrou. Nous avons également élaboré une stratégie immobilière et foncière avec un fort volet habitat, groupée pour une dizaine de communes volontaires de la communauté de communes Fumel Vallée du Lot, avec un objectif de revitalisation du territoire”. Cette approche à la fois individualisée et collective est l’une des forces de l’accompagnement proposé. La complexité et les interactions entre les actions prévues de chaque commune et les démarches collectives rendent indispensable la présence d’un chargé de projet pour les coordonner dans la durée.

Dans un tout autre territoire, celui plus dynamique et urbain de l’Agenais, Marjorie Boucheyrou a pu appliquer la même méthode et faire un constat similaire. “Pour réussir à engager des projets d’habitat en milieu rural, il faut prendre le temps de bâtir des stratégies en amont, analyse-t-elle. Puis il faut mobiliser l’écosystème d’acteurs du territoire pour réunir l’ingénierie et les financements nécessaires. Enfin, la force du collectif et l’attention aux besoins de chaque commune permet un accompagnement sur mesure efficace”.

Dernier exemple présenté, celui du PARI – Pourvoyeur d’actions rurales inventives –, le laboratoire des ruralités de Saône-et-Loire. Dans ce département composé d’un maillage de petites villes et villes moyennes, “le PARI constitue un espace d’expérimentation locale pour l’émergence de solutions sur mesure”, explique Justine Watremez, Chargée de mission ruralités à la préfecture de Saône-et-Loire. Son emblème, le pissenlit, symbolise la résilience et la robustesse. Sur le volet habitat, le cas de Saint-Sernin-du-Bois illustre bien l’action du PARI. La commune, rurale mais attractive, est marquée par une vacance structurelle de son bâti ancien et des freins multiples qui l’expliquent : les coûts de rénovation, la faiblesse des leviers financiers, les blocages liés aux successions et l’absence d’accompagnement des propriétaires. “La commune avait identifié 30 logements vacants grâce à l’outil numérique zéro logements vacants, expose Justine Watremez. Et ce malgré deux OPAH successives et une vraie dynamique de rénovation de l’habitat privé”. Il s’agissait donc de toucher autrement les propriétaires de ces 30 logements restés vacants. “Nous avons provoqué une réunion des propriétaires à l’initiative de la commune et nous l’avons animée, poursuit-elle. Six familles ont pu y participer et aucune n’avait connaissance des aides existantes pour la rénovation énergétique du patrimoine privé”. La présence d’un notaire, convié pour l’occasion, a permis de pointer les possibilités légales de règlement des problèmes d’indivision.

“C’est un bel exemple de ce que peut le PARI à la seule force de la ressource humaine mobilisée”, souligne Justine Watremez. Le PARI n’a en effet pas de budget dédié mais s’appuie sur la chargée de mission, un conseil scientifique pluridisciplinaire, des partenariats au fil de l’eau et des acteurs de terrain. Ce qui n’empêche pas son action de rayonner bien au-delà du territoire. “L’expérimentation locale de Saint-Sernin-du-Bois a fourni de précieux enseignements pour le futur Pacte Territorial de la Communauté urbaine du Creusot Montceau, les ressources de l’association Agir contre le logement vacant, la DGALN, ou encore la DITP sur les sciences comportementales”, conclut Justine Watremez.

Mobiliser le collectif habitat rural

Toutes ces situations montrent l’importance de l’intervention de tiers aux côtés des élus ruraux. L’une des grandes forces du Parcours habitat rural est de proposer un recensement et une représentation graphique de ces partenaires, à travers la notion de “collectif habitat rural”. Une expression qui désigne l’écosystème d’acteurs, variable d’une commune rurale à l’autre, et qui peut entourer, conseiller, guider, ou soutenir financièrement les élus dans leurs projets d’habitat. Le Parcours projet identifie en particulier des acteurs ensembliers, véritables référents et portes d’entrée de ce collectif.

Pour Fanny Lendi-Ramirez, il faut désormais “réfléchir à un plan d’action pour promouvoir l’outil Parcours habitat, mobiliser localement à cette occasion le collectif habitat ruralité et identifier la porte d’entrée”. Au-delà de la mise à disposition de l’ensemble des outils et documents du Parcours habitat rural sur le portail de l’aménagement durable du ministère en charge de la ruralité et du logement, la DGALN prévoit ainsi d’orchestrer avec ses partenaires la mobilisation des services de l’État, des acteurs de l’habitat et des élus.

Parmi les acteurs en position d’animer ce collectif habitat rural, les CAUE, les DDT et les chargés de mission “villages d’avenir” ont été évoqués à plusieurs reprises. Dans certains départements, des structures innovantes existent et peuvent aussi jouer ce rôle. Pierre Colnat, adjoint au chef du service habitat et urbanisme de la DDT des Vosges, est ainsi venu présenter le laboratoire de la ruralité du département des Vosges, dénommé “Rur’agilité”, mis en place en 2021. Il le décrit comme “un catalyseur d’énergie” qui “connecte” et qui“explore”. Parmi les sujets investis par le laboratoire, celui de la reconquête du bâti dégradé constitue l’un de ses chantiers phares d’expérimentation. “L’État anime un réseau de 13 chargés de mission “bâti dégradé” unique en son genre, précise Pierre Colnat. Ils proposent un accompagnement sur mesure, et 36 conventions partenariales, pour autant de projets de rénovation, ont déjà pu être signées sur le département”.

Les CAUE, un acteur clé du collectif “habitat rural“
Avec 50 ans d’existence, une connaissance fine du terrain et les compétences croisées en architecture, urbanisme et environnement, les CAUE sont l’un des acteurs bien placés pour être conseils et ensembliers auprès des communes rurales sur leurs projets d’habitat. “Le E inclut aujourd’hui la biodiversité comme les enjeux de rénovation énergétique”, précise Joël Baud-Grasset, président de la fédération nationale des CAUE. Pour lui,“l’habitat doit se concevoir en interaction avec les écosystèmes périphériques que sont l’industrie, l’agriculture et le système résidentiel. Et il faut travailler le récit du territoire pour concilier les usages et réconcilier indigènes et néoruraux projeter la ruralité dans l’avenir”.
Les CAUE ont été créés par décret, en 1978, pour apporter un conseil gratuit aux collectivités et aux particuliers, en application de la loi du 3 janvier 1977 sur l’architecture².

Prendre de la hauteur avec Frédéric Bonnet, Grand Prix de l’Urbanisme

En fin de séminaire, la parole a été donnée au grand témoin Frédéric Bonnet, Grand Prix de l’Urbanisme en 2014 et co-fondateur de l’agence d’architecture Obras en 2003.

“Alors que l’urbanisme a commencé il y a une dizaine d’années seulement à se pencher sur les territoires ruraux, ils sont aujourd’hui au cœur d’une attention réelle y compris en termes de perspectives professionnelles”, remarque-t-il. Une conviction forgée au sein du réseau Perspectives rurales, dont il est co-directeur scientifique, et qui regroupe entre autres 16 écoles d’architecture et 2 écoles du paysage.

Cet intérêt s’explique principalement, pour lui, par la nécessité de concepteurs de proximité. Surtout pour adapter les projets à la très grande diversité des espaces ruraux. “Il faut parler des ruralités, insiste-t-il. Des différences abyssales existent en termes de développement, de capacités d’action, de conflits locaux, de ressources disponibles”.
Face à cette pluralité du milieu rural, un état des lieux local et une contextualisation fine des projets est un préalable indispensable. Comme pour toute démarche nationale, le Parcours habitat rural, doit pouvoir selon lui répondre à la question : “comment bien atterrir dans les lieux ?”. Pour lui, les nouveaux outils de la DGALN doivent préparer “une incarnation indispensable, une rencontre entre des lieux et des gens qui fabriquent les histoires. C’est le meilleur rempart face au risque de standardisation des réponses, comme on le voit trop souvent dans les PLU”.

Et de citer en exemple la communauté de communes du Pays de Cunlhat, dans le Livradois-Forez, qui a su produire du logement social dans un hameau situé dans la commune de Domaize, en faisant du sur-mesure. “La collectivité a racheté puis réhabilité un ancien corps de ferme pour compléter le petit parc de logements sociaux de son territoire, précise-t-il. Le choix de l’architecte Boris Bouchet, concepteur désigné pour le projet, a permis des solutions déconnectées de la norme, des pas de côté”.

Puis Frédéric Bonnet interpelle l’assemblée sur la difficulté de constituer le parc de logements ruraux nécessaire pour l’avenir. “80 % du parc rural de 2050 est déjà là, mais 50 % se situe au bord d’une départementale qui accueille les 38 tonnes, lance-t-il. C’est souvent une raison de la vacance structurelle des logements exposés. Et on ne pourra pas piétonniser comme en ville pour déplacer le problème. De nombreux bourgs ne redeviendront habitables qu’à condition de pouvoir démolir certains bâtiments”.

Enfin, il a soulevé le sujet des matériaux indispensables aux projets de réhabilitation mais aussi au développement économique des milieux ruraux. “Il faut construire des filières locales pour dépasser les projets de niche trop couteux, avance-t-il. Le chaux-chanvre par exemple est un isolant parfait mais très cher. Les métropoles peuvent créer la masse critique pour permettre l’investissement des entreprises de filières. Il faut croire aux collaborations entre villes et milieux ruraux, comme celles de Nantes et des espaces ruraux alentours qui développent des matériaux biosourcés”.■

Florent Chappel

1. Pour obtenir des droits d’accès, s’adresser à otelo@beta.gouv.Fr. [↩]
2. Cette loi a notamment instauré un plancher de 170 m² de surface construite hors œuvre nette au-dessous duquel le recours aux architectes est obligatoire. [↩]

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